物流园区规划运营7大要点解析

4、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。

把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：

(1)基本的战略定位

即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位(细分市场在哪里)，客户定位(具体是哪些企业入驻)，产品定位(园区的建筑形态如何)，品牌定位(市场形象如何)等。

(2)主要功能确定以及分区的空间布局

项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。

比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

(3)具体规划设计

包括建筑形态(外观和内部)，道路规划(人车分流)，景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式

大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

(1)土地规划

物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要(国家规定物流用地比照工业用地)，可以根据实际情况申请部分市场(商业)用地。土地价格与当地政府具体洽谈，协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面，配套部分保持在20-30%为宜。

(2)开发原则

正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发;滚动发展，分块管理。

(3)经营模式

物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业(业户)进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。

(4)项目后期运营的收入结构

除了房屋租金(含物业费)外，还有业务整合收入(入驻企业产生新的业务需要)，信息服务收入(为入驻企业和相关企业提供)，以及其它收入。

6、做好项目的后期运营管理服务，是决定项目成功的保证

物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。

(1)园区公共服务体系

包括5个方面：

一是专业性物业管理服务。

二是一体化行政服务。

三是企业管理服务。

四是业务整合服务。

五是物流金融服务。

(2)物流信息服务平台

包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。

7、获得政府的相关扶持政策

物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。

(1)国家产业政策导向和资金支持

物流园区项目在当地政府(发改委)办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。

(2)当地政府的具体有关政策

土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。

规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。

税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方(市区两级)留成部分至少可以做到“免二年再减半征收三年”。

特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要!

其他政策：如政府代办项目手续办理，行业规范管理(政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商)，以及实际的财政资金支持等。