“农村集体经营性建设用地”操作指南

 一.农村集体经营性建设用地概念

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。

二.相关政策背景

1. 2014年，中央办公厅国务院印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》;

2. 2015年全国人大常委会又通过了《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》;

3. 第十二届全国人民代表大会决议试点期限延长至2018年12月31日。

4. 配套政策：

《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷换管理暂行办法》、《关于扩大农村集体经营性建设用地使用权贷款工作试点范围的通知》、《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》等。

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县 ( 市、区 ) 名单

三.如何入市流转?

什么是农村集体经营性建设用地入市?

农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。

2.哪些农村集体经营性建设用地可以入市?

在存量集体建设用地中，既符合土规，又符合城规的部分，可以作为入市的集体经营性建设用地。

3.利益分配

注：根据大兴区的规定，征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。

4.操作流程

农村集体经营性建设用地入市，一般分为前期准备、整理开发、入市交易、项目建设四个阶段。

前期准备阶段：规划并报批镇级城乡统筹规划实施方案——制定统筹方案(拆除、建设、管理、分配等)——量化入股组建镇级土地联营公司——民主表决

整理开发阶段：联营公司组织进行勘测边界——联营公司编制土地前期开发实施方案——报区政府批准实施方案——办理相关手续——确权登记到联营公司——上市地块地上物拆除腾退

入市交易阶段：镇级联营公司向镇政府提出申请——区国土分局审查——区国土分局牵头，组织相关部门出具联席会意见——区政府审批，审批结果报市国土备案——规划部门出具市规划条件——入市交易、签订合同、价款支付、变更登记

项目建设阶段：办理相关手续(发改委)——出具建设用地规划许可证(规划牵头相关部门进行设计方案审查)、出具建设工程规划许可证(规划部门)——办理建设工程规划许可证——施工及工程质量监督管理——房屋产权登记(住建部门)