地产如何转型文旅产业？

2、地产开发新前提：地产+产业+城镇化+互联网

现阶段，地产已经出现一系列问题。从短时间来看，中国的二线城市在快长中，从长远来看，快长的时期逐渐越来越少，滞长的时间逐渐越来越多，商业、住宅、旅游、产业地产的问题都集中在爆发。

商业地产方面，电商消灭大量实体店，购物中心及商业综合体大幅过剩，布局竞争激烈，到2017年年末，20大城市商业项目未来供应将超过3500万平米。

住宅地产方面，一、二线市场较好，三、四、五线过剩。旅游地产方面，旅游与房地产分离，沿海满布鬼楼群。产业地产方面，产业园区难以招商，仅十之一二能持续。

地产出现的系列问题告诉我们，房地产开发已经不再仅仅开发土地和建设房屋了。地产不依靠周边社区人口消费，而是谋划旅游休闲产业格局，吸引其他区域客源来消费，在形成人气聚集同时，形成人口聚集。

近几年，在电商大规模冲击实体店之后，如何让实体店不因互联网而关门，而是借互联网引导体验人群线下聚集，增加人气与消费，实现o2o体验消费是地产的关键。

虽然互联网使实体店大规模受损，但是互联网旅游却越来越发达。房地产作为一个服务整合平台，必须是房地产、产业链整合、城镇化升级、互联网运用的叠加。产业开发及产业链整合，是房地产必修课。产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等，成为一体化结构。

以智慧城市为基础，打造"互联网+ "，构建产业+互联网，城市+互联网，成为区域开发的前提。成功的房地产开发，成为产业及区域发展的平台!

3、全域旅游下的文旅地产创新发展

在房产融一体化和服务整合平台的架构下，最重要的趋势是产业融合，尤其是消费服务产业的融合发展，旅文体康养商学金多产业融合的房地产综合开发，已成为当前及未来房地产开发的主流。

李克强总理强调旅游、文化、体育、健康、养老等“五大幸福产业”是服务业引擎，新时期的文旅地产也不再是围绕着土地开发和旅游而言了。

全域旅游下的文旅地产创新发展，应该是以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化，形成创新地产及区域综合开发——地产是骨架，五大幸福产业和教育是五脏六腑，商业和教育是皮肉，金融是血脉。

休闲小镇作为特色小镇的一种重要类型，是产城乡一体化的结构，是以服务产业为依托基础的新型城镇化，是旅文体康养商学融合的地产创新，是大众旅游时代中国城镇化建设和区域综合开发的一种重要动力。

休闲旅游小镇是以夜间留客为依托，通过观光吸引核、休闲业态聚集、泛旅游产业延伸、城镇化配套建设四方面的发展，实现就地城镇化的路径。是一种三区合一的综合结构，既是旅游景区，又是休闲消费产业聚集区，又是新型城镇化建设区。

全域旅游下多产业融合的文旅地产综合开发，是以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，要做好以下三方面：文旅融合、打造核心吸引中心;整合产业链经营，创造延伸发展中心;旅游要素消费业态化，构建休闲聚集中心。

旅文体康养商学综合开发和休闲小镇开发的基本模式

旅文体康养商学融合的地产开发模式

如何以旅游为龙头，整合五大幸福产业和商业，形成旅文体康养商多产业融合发展和文旅地产的创新发展?

在全域旅游下，结合大产业升级、业态升级、产业结构升级、城镇升级，以及12大旅游要素，有一套模型，即66533模型。景区产品、文体养休闲项目、文体养休闲商业项目、度假酒店与公寓项目、住宅房产、一级地产六类产品，需要的是完全不同的管理模式和运营手段。

综合地产“66533”投资模型

因此，未来房地产仅依靠房地产管理专业远远不够，还需要景区管理、休闲营销、商业地产、酒店运营和房地产相结合的管理结构，形成五大角色和综合开发的一系列架构。