复合利用打造的特色田园综合体——昆山市周庄镇三株浜自然村一二三产业融合节地模式

一、基本情况

昆山市祁浜村三株浜自然村地处国家历史文化名镇周庄镇中部，位于常嘉高速周庄出口处以东，同周公路以北，北临天花荡、明镜荡，南接太史淀，自然形态优美，人文历史丰富，富有江南水乡田园风光特色。

三株浜原本是一个经济垫底的自然村落，村里342口人，但常住的只有142人，且多是老人，家家户户靠种地或打工为生，村基础设施建设薄弱。近年来，昆山市积极响应国家乡村振兴战略，以江苏省特色田园乡村建设为抓手，立足于农村“三块地”改革，充分挖掘三株浜江南水乡田园风光特色，在保留村庄自然风貌肌理的基础上，整合利用农村闲置宅基地进行“微改造”，“变身”民宿发展新载体，在不新增建设用地的情况下，打造出了“中国优秀国际乡村旅游目的地”的乡村游旅品牌，开创了独具江苏特色的乡村一二三产业融合发展节地模式。

二、主要做法(模式特征)

1.集智规划设计，引导存量资源提升。科学规划是最大的节约。早在2017年昆山就实现了“一村一规划”。为更好地引导三株浜构建生产、生活和生态三位一体的特色田园乡村，昆山及时修编、充分汇集镇村布局规划、实用性村庄规划、特色田园乡村规划等成果，形成一本规划、一张蓝图，在不破坏乡村原有风土人情、不迁移原住村民的基础上，充分利用低效闲置土地资源，构建以乡村旅游为基础的土地利用规划总体新布局：一方面，调整和归类农林用地，将现状较为零散的用地适度归并，引导村民种植与休闲、游憩、观赏有关的经济农作物，优化乡村生态基底，带动乡村产业提升;另一方面，从交通道路、水系绿化、村庄景观、田园景观、公共服务设施、市政公用设施等方面对村内建设用地进行统一规划，建设乡村旅游综合体，赋予乡村多元价值，助力乡村文明复兴。

2.集中登记颁证，明晰农村资源产权。“产权”是宅基地使用权流转和收益分配的关键。为此，昆山市及时开展房地一体农村不动产登记工作，进一步明晰乡村资源产权，保障农民合法权益，为闲置宅基地使用权流转奠定产权基础，从而推动基于闲置宅基地资源整合的乡村旅游民宿新载体的兴起，充分发挥农房登记对推进农村改革创新和乡村振兴的促进作用。

3.集引社会资本，撬动土地价值提升。引入祁浜村天花荡旅游服务公司和江苏水乡周庄旅游股份有限公司等社会资本，与农户签订农房租赁协议，盘活利用闲置宅基地，建设特色民宿，构建“旅游+N”模式，建立市场主体、村集体和农民之间紧密利益联结机制：一方面，集中少量市场资本打造示范性项目，撬动乡村整体土地资源价值提升;另一方面，启动相关配套设施建设与改造，提升游客体验的同时改善乡村面貌。

4.集汇特色资源，打响特色乡村品牌。按照“香村·祁庄”旅游品牌设定，充分发挥区域优势和文化特色，在保护历史风貌与江南水乡格局统一的基础上，遵循“尊重、利他、还原”的理念，拓展全域资源、全面布局、全境打造、全民参与的创新发展模式：一是尊重当时民俗文化、本地居民生活方式、乡村季节的变化、现状地块功能构成，不做过多改变;二是建设的项目有利于本地居民收入的提高，能够增加劳动就业、填补古镇业态和拓展古镇空间;三是最终呈现的效果能够还原历史文化、农耕文化、自然田园和淳朴生活。

5.集聚功能建设，提升乡村人居环境。以美丽乡村和特色田园乡村建设为抓手，系统推进乡村人居环境整治提升，补齐公共服务短板，提升村民幸福感、获得感。一方面，按照规划，集中进行道路改造、桥梁修整、三线入地改造、污水管网完善等，全面改善村内基础设施面貌;另一方面，对“吃住行”各项旅游配套设施进行分级规划和分类引导，围绕村民和游客的不同需求合理配置、统一建设，提升农村人居环境品质。

三、节地效果

1.低效土地资源品质化。三株浜的一二三产业融合发展的模式，主要是对低效、零散土地资源的整合再利用，项目中的民宿及接待中心、餐厅、会议室等配套设施，是租用的空置民房改造的，农旅体验性项目，是租用的鱼塘15亩、桃园30亩打造的，还有7户村民自主将民居改造成民宿客栈，吸引游客体验入住。在这一模式下，农用地在严格保护和农地农用的前提下，复合了休闲农业、乡村旅游、农业科普、农事体验等功能;农村集体建设用地，在节约集约用地和保障农民权益的前提下，复合了民宿民俗、创意休闲等功能，每年可为村民及村集体带来近百万元的租金收入，同时提供大量的工作岗位，使老村庄重聚人气。

2.特色文化资源品牌化。“香村·祁庄”是周庄镇依托水乡古镇旅游文化打造的“沉浸式”乡村旅游体验新项目。生产要素(产业)的融合与提升，赋予了乡村多元价值;生活要素(村落)的改善和丰富，助力了乡村文明复兴;生态要素的保护和修复，优化了乡村生态基底。依托有机稻米种植产业、优美的四季田园风光和江南水乡民俗文化，先后获评江苏省巾帼农家乐示范基地、江苏省“四星级乡村旅游区”和“中国优秀国际乡村旅游目的地”等荣誉。

3.乡村生态资源价值化。2019年11月，周庄镇三株浜正式命名为“江苏省特色田园乡村”。在不破坏乡村原有风土人情、不迁移原住村民、不增加集体建设用地的情况下，充分激发乡村低效、零散土地资源的活力，通过经营民宿、发展农家餐饮、培育生态农业等方式，“农房”变“金屋”，“绿水”变“银湖”，走出一条以低效土地资源复合利用为基础的生态经济发展之路。2020年，三株浜人均纯收入40974元，较2016年增长了41%。

四、应用前景(使用范围)

三株浜特色田园乡村模式是典型的乡村一二三产业融合发展的节地模式，其应用前景和推广借鉴包含以下几点：一是规划先行，提前布局，保护挖掘好区域内自然形态、人文历史、田园风光和地域特色是基础;二是整合利用好低效闲置土地资源并建立健全土地产权制度是核心;三是坚持市场起决定作用，引导好市场资本是枢纽;四是打造特色乡村文化品牌，发挥好品牌效益是催化。

五、实践探索(政策价值)

新发展格局背景下，农村土地节约集约利用工作必须面对新情况，从政策层面和实践层面，充分挖掘和释放出农村土地资源的活力和潜力，为实施乡村振兴战略提供新动力。

三株浜的一二三产业融合发展节地模式，不同于当前长三角普遍采取的农民自办农家乐或者精品酒店入驻等自发形成乡村旅游的模式，彻底改变了传统发展中依靠拼资源、拼投入的粗放式发展路径，通过加强统筹规划、乡村低效存量资源的整合再利用，以及市场机制的综合施策，有序推进农村产业深度融合和土地复合利用，不但保障了农村产业融合发展中的合理用地需求，也大力改善了农业农村的基础设施条件，多措并举实现了农村土地资源的资产化，并以“村的特色田园化”带动了“人的重新乡村化”，促进了农业增效、农民增收和农村繁荣，为乡村全面振兴和全面建成小康社会提供了重要支撑。

来源：江苏自然资源