田园综合体投资规模巨大 钱从哪里来？

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2012年，在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下，内地第一个田园综合体项目——无锡田园东方落地实践。随后，国内迎来一阵“田园综合体”建设的热潮，比如鄂尔多斯市乌审旗无定河镇——新风古韵无定河聚力田园综合体、上海金山区“田园综合体”、安徽肥西县“官亭林海”、黑龙江富锦建“稻”梦空间等。

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念，自此，田园综合体建设上升为国家战略，国家针对田园综合体建设的政策步伐有所加快。

2017年5月24日，国家发布了田园综合体试点工作的政策，将包括河北、山西、内蒙古、江苏等在内的18个省份确定为田园综合体试点所在地，政策提到，每个省份可以开展1-2个试点。

图表1：截至2018年田园综合体政策汇总

截至2018年底，我国共有18个省份26个国家级田园综合体试点立项，具体包括美丽南方田园综合体、醉美麦乡田园综合体、多彩长廊田园综合体、朱家林田园综合体、襄汾县田园综合体、花香果巷田园综合体、五夫田园综合体项目等。

图表2：国家级田园综合体试点概况

目前，国内田园综合体建设的总规模仍没有具体的数字统计，但通过前瞻产业研究院《中国田园综合体发展模式与投资战略规划分析报告》对一些具体的田园综合体建设投资规模情况的汇总，田园综合体的投资规模较大：如成都多利农庄的投资规划总额高达180亿元;中国无锡田园东方的规划总投资额也在50亿元左右。

图表3：主要田园综合体投资规模(单位：亿元)

投资规模来看，田园综合体的计划投资规模多在10亿元以内，0-10亿元占比超过一半;计划投资规模在10.1-30亿元的也有不少，约占35%;另外有少数投资规模超过30亿元，占比为12%。

图表4：田园综合体投资规模分布（单位：%）

投资强度来看，接近四成的田园综合体平均投资强度在0.51-1亿元/平方公里;平均投资强度在0-0.5亿元/平方公里的占到一半，投资强度1亿元/平方公里以上的只占到12.5%。

图表5：田园综合体投资强度分布（单位：%）

国家发改委调查数据显示，核心面积1-3平方公里的田园综合体一般3年内投资50亿元左右，这对于财政早已捉襟见肘的地方而言，不是个小数目，更何况达到盈亏平衡前还需要若干年持续投入。

目前，资金来源(金融支持)有三个层面。

1、国家层面

国家支持符合条件的综合体申请国家专项建设基金，中央财政承诺对工作开展得比较好的田园综合体给予奖励。

2、银行支持层面

国开行、农行等政策性金融机构相继出台支持田园综合体建设的金融产品和服务方案。

如国开行到目前为止已支持了439个相关的建设项目，并启动了投资基金。

此外，商业银行也可提供金融支持，仅浙江省工行对五个田园综合体项目的审批贷款就已经达到了77.4亿元。

3、社会资本层面

即吸引社会资金，尤其是民间资本、民营企业支持综合体建设。

实践经验表明，前两个层面相对比较容易调动，而第三个层面最为关键，却相当薄弱，民资普遍观望、积极性不高。

若仅有前两个层面大张旗鼓，不仅田园综合体将沦为地方政府的“自娱自乐”，且通过撬动社会资本、助力市场化、二次城市化加速的田园综合体使命将化为“空谈”。

因此，对投融资模式的探讨将更注重于社会资本。

从筹资的时间跨度与可持续而言，投融资可分为三种类型。

短期内快速获得资金的方式包括：

1、发债

满足发行条件的项目公司可在银行间交易市场发永续票据、中期票据与短期融资债券等，可发行项目收益票据(在交易商协会注册)、企业债与项目收益债(经国家发改委核准)，还可在证交所发行公开或非公开公司债。

具体而言，田园综合体可探索有利于建设的专项债券，基于田园综合体的特许经营权、土地使用权、购买协议等创新性债权融资工具，全面地拓展建设方、运营方和经营方的直接融资渠道。

还可与银行、保险、基金等机构投资者加大对田园综合体相关债券产品的投资力度，增强相关债券产品的流动性，促进市场机制在资金配置中发挥更大作用。

2、收益信托

田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。

金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

3、政府贴息、相关优惠政策与补贴等吸引社会资金投入

中期而言，投融资模式包括：

(1)融资租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。主要有三种方式：一是直接融资租赁，可大大缓解建设期的资金压力。二是设备融资租赁，解决购置高成本大型设备的融资难题。三是售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，可盘活存量资产。

(2)资产证券化。田园综合体建设涉及到大量基础设施、公用事业建设等，基于现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可尝试使用这种金融创新工具，作为有益补充。

(3)各类基金，即各省市设立的建设扶持基金。如海南省与国开行等采用有限合伙人制设立总规模200亿元的发展基金，作为田园综合体基建、公共服务配套与产业培育的资本金和项目资金。

长期而言，可利用PPP和产业引导基金。

所谓PPP模式是由政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。有两种收益模式，一是股权转让方式，在项目建成后，退出股权实现收益，另一种是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金收益。

而目前普遍意义上理解的产业引导基金，根据融资结构主体不同，分为三种：政府主导(政府+国资金融机构)、金融机构主导(金融机构+国企)、社会资本主导(出资方主要为民企，风险完全自担)。

但福卡版产业引导基金，则特指政府少量出资，绝大部分资金来自于社会资本，政府资金不参与分红，仅通过为基金“背书”来撬动社会大资本，但在重大战略性决策中具有“金股”式一票否决权。

此外，股权投资、众筹等，皆可作为投融资选项。

总的来说，现阶段传统农业产业园区发展思路已经不适合新形势下的产业升级、统筹开发等要求，亟需用创新的方式来解决农业增效、农民增收、农村增绿的问题，田园综合体就是比较好的创新模式之一。其在城乡一体化的新格局下顺应了农业供给侧改革，符合产业转型升级的要求，满足三个产业相互渗透融合的新动向，未来发展前景大好。