田园综合体概念性规划主要有哪些内容？

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我国田园综合体相关政策正式落地时间为2017年5月，而田园综合体实践落地的时间却较早。无锡田园东方是内地第一个田园综合体项目，随后，国内迎来一阵“田园综合体”建设的热潮，如鄂尔多斯市乌审旗无定河镇、上海金山区“田园综合体”、安徽肥西县“官亭林海”、黑龙江富锦建“稻”梦空间等。

图表：截至2018年田园综合体政策汇总

田园综合体要实现整体性综合开发与运营，一是要通过规划编制美好蓝图，规划能挣钱的产业，给地方带来就业，给区域带来名气，给领导创造政绩，同时也给投资商自己信心，从而达到签订用地协议或者扩大用地协议的目的。

二是进一步获得政府基于这种发展前景给予投资商相应的政策支持，包括建设用地指标以及相关政策性补贴等。

这个阶段最合适的工作就是概念性规划。

何谓概念性规划?概念规划是在借鉴西方国家先进经验上，适应市场化需求应运而生的。概规不是法定规划，在《城乡规划法》中没有相应的法律地位。概念性规划其实就是在不确定的对象上的实施的融合了多种利益主体关注的一种对未来的计划并把这种计划以图文的形式表现出来，这种计划用以协调各方利益主体的诉求达成或趋向一致，最终实现约束多种利益主体关系的合同签署。

概念性规划是多种利益主体在协议开发初期过程中的一种比较经济的行为。由于要进行多次的沟通汇报，概念性规划一般采用ppt的方式来表现。

那么概念性规划主要有些什么内容呢?它和总体规划的区别在哪里?

可以这样认为：概念性规划就是总规简化版+重点项目的意向性设计。总规简化版是指着重阐述区域的发展环境、发展定位、空间格局布局、核心产业项目、商业模式运作等。对总体规划中的基础设施规划、防震减灾规划、文保规划、保障规划等部分省略掉。意向性设计主要是针对休闲农业、乡村旅游等文旅产业项目而言。

文旅产业项目引擎，往往要有“可视性”，光是文字策划说明得再好，听取汇报的人员可能还是不大好理解。比例独特的景观步道、创意性的休闲商业项目、高端地产的景观化，还有些趣味游乐项目的 “可视性”就需要一些意向图来表现。这些设计不可能细化到替代后期真正的修规与建筑景观设计，更多是突出创意效果，所以称之为意向设计。这种意向设计主要是对“核心产业项目”的“可视化”解释说明。概念性规划能够完美的呈现投资商对拟开发区块的思路，有利于政府和村集体理解投资商的意图。

对于投资商而言，在前期做概念性规划即达到了拿地或者扩地以及争取各方认同的目的，而且节约了时间和资金。因为概念性规划一般不用走评审立项的程序，节省了时间，费用也比做总规+详规要低得多。做过了概念性规划以后，一般都不需要再做总体规划，但是重要节点的修建性详细规划是必须要做的。