成功的田园综合体要解决好的四个问题

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2012年，在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下，内地第一个田园综合体项目——无锡田园东方落地实践。随后，国内迎来一阵“田园综合体”建设的热潮。2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念，自此，田园综合体建设上升为国家战略，国家针对田园综合体建设的政策步伐有所加快。时下最火的田园综合体到底怎么搞?这是目前多界多行业比较关注的热点及问题。

目前，国内田园综合体建设的总规模仍没有具体的数字统计，但通过前瞻产业研究院《中国田园综合体发展模式与投资战略规划分析报告》对一些具体的田园综合体建设投资规模情况的汇总，田园综合体的投资规模较大：如成都多利农庄的投资规划总额高达180亿元;中国无锡田园东方的规划总投资额也在50亿元左右。

图表：主要田园综合体投资规模(单位：亿元)

那么问题来了，田园综合体是个什么鬼?搞什么?怎么搞呢?

如果政府的任性投资与民企的投机巧取“交融”于一体，形成的投资项目，无异于用泥巴捏出来的畸形人，面对市场大潮，只能变为一滩稀泥。当下很多“田园综合体”就是这样的糟粕项目，只有少数顺应市场规律、与目标消费群消费需求结构吻合的项目，才会有持久良好的收益。

在此，我要特别强调的是：不是说“田园综合体”这个命题有问题，而是用传统的思维方式“把玩”政策体系、投融资机制和现行体制，做出的基本上都是败笔项目。若要真正把中央关于建设美丽乡村、打造田园综合体的方针政策落到实处，玩得风生水起，应高度重视并着力解决好以下四个问题：

一是必须有合格的投资运营主体。

这是大前提，如果没有合格的投运主体，政府不应该盲目立项和给予投资扶持。

二是要选定好项目所在地。

核心“消费流”群体到达项目所在地的自驾车时间，应当在20-60分钟以内;项目运营，首先要设法满足这个半径范围内的有效消费群体的需求。这样的位置，可以保障每周7天都会有适宜的消费者。不要动辄就想吸引国内外中高收入群体。

三是有接地气且可落地的“消费链”设计。

消费链设计的核心是适合消费者需求结构的产品结构构成的消费时间链。也就是说，如果一个项目的消费链设计为5小时，那么5小时的产品结构是否合理，非常重要，这是有一定商业策划经验的机构干的活。

四是有与资源结构和空间商业环境相吻合的“产业植入模式”。

田园综合体的核心在于“综合体”，在于三产业态的深度融合;若农产品收入占比超过总收入的35%，要想盈利都很困难。“田园”是消费环境，“综合体”是盈利主体。好的田园综合体项目中，除了农产品直销外的其他多元商业业态的收入，应占到总收入的65%-70%。如果一个投资额度超过300万，就必须做靠谱可行的全案商业策划和合理的建设布局，核心思路是：基于消费链植入产业项目，并完善项目落地条件。

如果不具备这上面四个条件的其中一个，要做成功都很难。