田园综合体大有前景 如何落地规划

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自田园综合体提出后，似乎所有的农业产业园、乡村仿佛都在此后找到了一条新出路，让无数投资者动心。河北、山西等全国18个省份陆续开展了田园综合体建设试点。毋庸置疑，“田园综合体”确实是有大市场前景可言的，而若是从园区运营的角度我们是否也该进一步追问下：到底田园如何成为综合?这个大概念后的实际运营管理到底如何操作?怎样的“规划”才能落地?作为主体开发商盈利到底在哪里?

总而言之，我们需要探讨的是：田园综合体作为商业旅游来看，到底是不是一种成功的、可持续的、可推行的商业模式。

1、田园综合体到底是概念还是发展模式?

2012年，田园东方创始人兼CEO张诚出于对乡村社会形态，乡村风貌的特别关注，结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，这就是“田园综合体”灵感之源，他认为田园综合体是目前中国社会背景下，一种理想的乡村生活模型。

换言之，其更多的是一种思想意识，原则上我们也可说这是一个“泛泛的名词”。

我们今天看到的第一个一定程度上可以来说是唯一所成功运营的案例：无锡田园东方的成功更多的是在于其巧妙的，深入的运用好了这一理论支撑，能够在这种“田园”模型之上延伸出深层的“新田园主义”，它是一种特色小镇和乡村建设发展方法论，一整套的规划、设计、建设、运营思想。

围绕这个经济技术原理，以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，核心点在于“农业+文旅+地产”设计完整的商业模型，否则理论再好，也只是空中楼阁。

2、所有的农业项目都适合打造田园综合体吗?

首先，在一号文件中我们应该注意一个大前提——“在有条件的乡村建设”，从建设原则上来讲，田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。

农业要做三件事——现代农业生产型产业园+休闲农业+CSA(社区支持农业)。

这就说明，田园综合体是以农业、农村用地为载体，融合“生产、生活、生态”功能，集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、农村一二三产业融合、区域经济发展的新型复合载体，是一种新型的现代农业发展模式，是“六次产业”创新理念的一种新体现。

而作为传统农业园区、中小型生态农场、尚未开发一定程度上尚且不具备农业产业化的运行机制、土地经营制度等条件就赶潮流引入社会资本、急功近利以破坏自然生态为代价，盲目求短期效益。

更为可怕的是最近一段时间曾经我们老生常谈的“休闲农业”的项目貌似都摇身一变就成了“田园综合体”，然后开始大刀阔斧的做起规划或者改造提升起来，立项，申请补贴。可实际上我们深知从产业、规模、运营、文化、盈利模式上来说休闲农业与田园综合体都存在本质的区别，按照休闲农业的方式去搞田园综合体，只有死路一条。

3、田园综合体能否达到预期盈利?

我们还以无锡田园东方为例，虽然打造了众多文化旅游产品，但是其核心获利点在于“内地产”项目，铜鼓内地产项目的销售带来大量资金反哺其他项目的发展和基础设施的改善，从而解决农业和旅游项目短期难以实现盈利的通病。其次是由于占领市场较早而产生的项目品牌直接和无形的文化升值空间。

那么，我们是否可以换言之，所谓的田园综合体一定程度上做的还是地产旅游、或者我们可以换个更好听的名字是“全域旅游”，但在此过程中受益最大的还是“地产开发商”，我们的农业地位仍旧薄弱，合作社的社员拿到的也仅仅是微乎其微的利润分成。

当然，我们并不完全否认这种模式下对于当地休闲旅游产生的带动性作用，而其也确实打造了可升值的文化旅游资产，可是试问在今天大江南北遍地开花的田园综合体试点带领下，我们的项目如果没有强大的社会资本和资源优势，又怎么做到独树一帜，异军突起呢!

综上所述，正如其发起人张诚而言“田园综合体应该是一个有理论、产品、顶层设计等商业模式的模型，全域旅游，也应该是一个模型!”关键更在于如何让资源有序规范服务于全域旅游，如何让区域内最大范围的产业和居民收益，要切实领会“田园”精髓适度，适度的开发。

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4、“综合体”如何引领现代农业发展新方向?

田园综合体是推进农业供给侧结构性改革的一个方向，但是绝对不是唯一模式，还是要因地制宜的践行可持续发展的真正能够带动社会效益的市场切合点。

田园综合体，是基于物理空间的概念，还有种植、有人口，有服务、还有商业活动，农业综合体是基于产业思维的概念。

作为一个综合体，是多种配套的综合。之前的农场、园区，有几个农场进行聚集了，这是园区的雏形，但只是集合，还没有综合的内涵。

综合应该是有3-5个产业跨链条循环，农业一二三产业有机融合，多个业态互为依托同时并存，具有多种功能的一个聚集区。

5、从国家对田园综合体的政策演变可以看出什么?

1.田园综合体建设是国家深入推进农业供给侧结构性改革，加快培育农业农村发展新动能的一件大事。

2.田园综合体是一种旨在拓展农业产业链、价值链的新业态。

3.田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分。

4.田园综合体应在有条件的乡村进行建设。

5.田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益。

6.田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农事体验。

7.国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”，并有序开展试点示范。

总结：

近年来国内休闲农业与乡村旅游热情正盛，田园综合体是休闲农业与乡村游升级的高端发展模式，相信在未来很长一段时间，将会大放异彩。但农友们想要投资这一块仍需要谨慎，建议多做市场调研，做好前期规划，打造出田园综合的特色。