深度解析田园综合体本质与运营模式

田园综合体是我国“乡村振兴”战略的重要抓手，截至2017年已有18个省份入选国家级和省级田园综合体项目试点项目。田园综合体项目有怎样的操作模式，请看本文分析。

一、田园综合体的概念

田园综合体的概念是在2017年中央1号文件中首次被正式提出，“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体”。2017年5月财政部发布《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，决定开展田园综合体建设试点，并指明主要建设内容和立项条件。

田园综合体的模式是通过整体、综合规划、开发运营，将现代农业与旅游、教育、文化、康养等产业深度结合形成多功能、多业态的综合发展产业体系。

有别于以高标准、“生产+加工+科技”为核心的现代农业产业园和以农业高新技术为主的农业高新区，田园综合体的农业发展强调特色农业、创意农业和打造农业品牌，未明确有对高科技农业的规定。

二、田园综合体的本质

田园综合体解决乡村振兴的重要抓手，本质上是农业版特色小镇。田园综合体通过以土地房屋入股或租赁等方式盘活农村存量建设用地，有效地解决了由于农民进城，农村房屋土地空置和农村新产业、新业态发展缺乏土地的农村土地制约问题。

农业特色小镇的形式一般为“农业+旅游+地产”农业特色小镇中农业自身运营常常不能打平，包括中国第一粮油食品集团中粮集团打造的北京中粮生态谷农业运营也难自身平衡。如果仅靠地产回现，则现金流不可持续，因为农业项目地产板块受政策和规划限制，不能一直开发。如果运营几年后，农业仍然亏损不可控，则整个项目的现金流就出现亏损，加重了今后运营的压力。如何才能真正将田园综合体或农业特色小镇以“农”为本的综合运营做好呢?我们看一下行业内领先的标杆项目是如何运做的。

三、田园综合体的运营模式

以国内较高知名度有机农业+协信雄厚的科技研发资源的多利农庄为例，我们将分析田园综合体的运营模式。

成都多利桃花源，是协信控股集团旗下的农业板块，以成都郫县优质的生态资源禀赋在成都近郊中极具竞争力，具有集优质有机蔬菜种植、美丽乡村建设，国家级乡村旅游示范区打造为一体的潜力和优势。目前，首批示范农庄和有机生活体验馆已正式对外开放，游客可来体验乡村风光、有机蔬菜种植以及乡村酒店等特色旅游。

多利桃花源通过多利的十几年有机蔬菜良好经验积累，和启迪协信背靠雄厚的的科技资源结合形成以科技农业、有机农业为核心的现代农业大系统。

农业上打平：多利桃花源以有机农业种植和农民致富为根本，不属于“类房地产开发”模式。多利桃花源期初规划2700亩，其中农业用地1950亩。多利有机农业资源基础上借助协信和农业部等多方式技术性研究，在有机种植中，在品种准备、生产等方面提供技术支持。

文旅消费升级：旅游项目桃花源距成都市中心车程接近1个半小时，对于将周边城市的家庭聚会、会议、观光游览等是一个便利的选择。在农业打平的基础上，通过契合消费升级的需求——消费情感的升级和逆城市化需求带动文旅和地产项目发展。消费情感升级和逆城市化需求契合了城市中产阶级的焦虑，度假、养老、田园的情结、生活向往，通过亲子项目、养老项目等深入消费体验升级。

将IP注入旅游项目则是一种较好的方式，这一点做的比较成功的如蓝光水果侠，将“猕猴桃道士”的IP形象和都江堰本地的特产猕猴桃相结合，通过前端IP运营将大量游客导入，带动后端猕猴桃产业的种植和销售。

用地产平衡现金流：项目中重要一环，前期农业旅游和基础设施投入通过地产平衡现金流。农业和旅游在自身运营打平的基础上 ，通过地产回现来支持投入初始项目投入成本可以实现项目的长期运营，但仅依靠地产项目平衡其他项目的亏损不具有可持续性。

前瞻产业研究院总结：系统综合性运营能力是核心竞争力

田园综合体的整体运营模式是将一二三产全产业链的特色农业产业+强“IP”文旅体验+地产项目平衡，系统综合性运营能力是核心竞争力，使整体项目能长期正常运营状态是田园综合体项目运营成功的关键。