田园综合体拿地指南(基础知识15大问)

打造田园综合体与建设用地密不可分，也是建设者们的关注焦点，解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。中央部委和全国各省市都在积极出台相关政策措施支持“田园综合体”的建设。以下是关于田园综合体土地基础知识的15大问题。

 1.什么是国有土地?

国有土地简单的说就是由国家享有所有权的土地。在我国，国有土地包括城市市区的土地，以及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。

《宪法》第十条规定，从那时以后建成的城市市区的土地，如果原为农民集体所有，一般都应当经过国家建设征用集体所有土地的程序才能转为国家所有。

2.什么是集体所有土地?

集体所有土地就是由农民集体享有所有权的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于集体土地。

3.不同用途的土地使用权出让最高年限是多少?

(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。

4.非农建设项目在什么情况下经依法批准可使用农民集体所有土地?

我国法律规定：以下非农建设项目可以使用农民集体所有土地：一是兴办乡镇企业和村民建设住宅;二是兴办乡镇村公共设施和公益事业建设。

5.什么情况下可无偿收回土地使用权?

无偿收回土地使用权是指县级以上人民政府和农村集体经济组织依照法律规定，无偿收回用地单位或个人的土地使用权的行为。

无偿收回国有土地使用权主要有以下几种情况：1、经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用;2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的;3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

无偿收回农民集体土地所有权主要有以下几种情况：1、不按批准的用途使用土地;2、因撤销、迁移等原因停止使用土地的。

6.什么是农用地?

农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。农用地分为下列5种：①耕地;②园地;③林地;④牧草地;⑤其他农用地。

7.什么是建设用地?

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

8.什么是未利用地?

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，主要包括盐碱地、滩涂、沙地、裸岩等。

9. 什么是耕地保护?

耕地保护，是指国家采取行政、经济、法律、技术等手段对耕地实施的综合性保护措施。在我国，耕地保护具有以下几个特点：

(1)耕地保护是我国的一项基本国策;

(2)耕地保护是政府的一项重要职责;

(3)耕地保护是一种法律行为。各级人民政府及其土地行政主管部门依据《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》等法律、法规赋予的职权实施耕地保护行为。

(4)耕地保护是保护和提高粮食综合生产能力的重要措施。

(5)耕地保护既包括对耕地数量、质量的保护，也包括对耕地生态环境的保护。

10.耕地保护要实现哪“两个平衡”?

①耕地总量动态平衡;②耕地占补平衡。

11.什么是耕地总量动态平衡?

《中华人民共和国土地管理法》第33条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少。”

耕地总量动态平衡是依据法律规定建立的一项新的耕地保护制度，是指在一定时期、一定行政区域范围内，依据土地利用总体利用规划，减少的耕地总量与开发整理复垦增加的耕地总量保持动态平衡。

12.当前土地权属变更有哪几种?

(1)征收集体土地;(2)划拨国有土地;(3)出让、转让国有土地使用权;(4)继承土地使用权;(5)交换土地使用权;(6)收回国有土地使用权;(7)承包集体或国有土地使用权;(8)土地分割;(9)土地合并;(10)土地权利人更名;(11)城市改造拆迁;(12)土地权属界址调整。

13. 可以用于抵押的土地使用权有哪些?

(1)以出让方式获得的土地使用权;

(2)经市、县人民政府土地行主管部门和房产管理部门批准，并符合下列条件的划拨国有土地使用权：

①土地使用者为公司、企业其他经济组织和个人;②领有国有土地使用证;③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权。

(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。

14.对批准使用农村集体建设用地有什么要求?

按照《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等法律法规规定，兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可和建设项目用地审批手续。

涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。

15.土地管理法律、法规对农村集体住宅用地有哪些管理要求?

法律法规规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。