关于田园综合体的六点疑问

继2017年的中央一号文件首次提出“田园综合体”概念后，多方都对此进行了解读。从其内涵和外延上来看，田园综合体并不是一个新词，它是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展。从业态上来看，是“农业+文创+新农村”的综合发展模式，是以现代农业为基础，以旅游为驱动，以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。

而纵观农业园区的发展历程就不难看出，田园综合体并非凭空产生，是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上，结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的，有其现实背景。那么下面这七点疑问应该是你最关心的。

疑问一、哪些地方适合搞田园综合体?

首先，要明确田园综合体的关键是什么。田园综合体的政策属性大于市场属性，政策属性的核心围绕着“三农”问题。同时，破解“三农”问题，绝不能是简单地依靠政策扶植、财政补贴，田园综合体的关键在于利用政策扶植，探索利用市场力量带动“三农”发展的新模式。政策是短期的，市场驱动的新模式才是长期的。

其次，从田园综合体的市场属性的角度来讲，一切的商业的发展的关键，其实核心要素还是“人”，以及由人延伸出来的消费链条。从这个思路我们去延伸一下，什么地方能够聚集人呢?我国当前城市化率已达到58.52%，人口的主体在城市。田园综合体所在的乡村地区，要想形成人群的聚集，就必然意味着它要具有吸引城市人群的魅力，或是通过其它方式将消费链条延伸进城市。

这种吸引力，可以是风景，可以是良好的居住环境等等，比如现在比较热的民宿;也可以是其他的游乐项目，比如休闲运动、地方美食和乡土文化等等;也可以是优质的农产品，依托优质农产品建立城乡消费连接。依据各个地方不同的特色，可以有不同的内容。

由此，我们认为适合发展田园综合体的地方应具有如下几种特征：第一，具有田园特色吸引力，能够提供城市人群渴求的“归田园居”的生活。第二，距离大中型城市比较近的地方，让城市客群容易到达。有些地方虽然有吸引力，但是距离客源太远了，就不能成为一个田园综合体项目的合理选择。第三，交通便利的地方，让城市客群便于到达，让优质农产品便于运往城市。

疑问二、对于房企来讲，如何在田园综合体的风口中找到机会呢?

在房住不炒的宏观政策背景下，对于房地产企业来说，田园综合体的机会显然不再是房地产开发的机会。同时，不同于城市土地便随着城市发展土地价值不断攀升，田园综合体的土地价值增值空间将会十分有限。那么，对于房企而言，潜在机会包括这么几个方面：

首先，乡村田园的品质生活需求。我们前面所提到的田园综合体将会带来人群的聚集，人群的聚集也就必然带来居住、购物、休闲等等功能需求，这些需求是需要有空间的载体来承载的，包括特色小镇、田园社区等等。这些具有一定品质的空间载体的开发建设，不同于以往乡土民居，三五亲朋好友聚在一起，就把房子盖了。从房屋建设的需求上来说，这种传统方式肯定是不行的，需要更专业化的设计、施工和管理等等。在乡村田园的品质提升的建设过程中，房地产企业和其他企业都有一定的机会。

其次，田园综合体的运营，包括旅游、商业、文化、服务等等的运营管理，实际上是存在大量市场机会的，但是这些机会是不是适合房地产企业，这个需要深入的去探讨，因为这和传统房地产企业所拥有的能力并不是完全匹配的，但也并不意味着传统的房地产企业不能够介入，但需要做好转型发展的准备。

疑问三、田园综合体的建设用地指标如何获得?

首先，田园综合体是以农为本的，主要用地是农业用地，建设用地占比将会有一定的控制。田园综合体中涉及到的建设用地包括国有土地、集体土地两种所有权类型，只有需要将将土地征转为国有建设用地，才涉及到建设用地指标的问题。

其次，田园综合体的政策初衷是围绕“三农”问题来设计的，试点方案并未提出土地相关问题的处置方式。以政策初衷来推测，将不会有大规模将集体土地征转为国有建设用地的可能性;以鼓励市场主体参与的角度来看，可能会适度放开一部分，在土地指标上会有一些倾斜。

在2017年12月发布的《国土资源部 国家发展改革委关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》中提出，“安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。对利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县，可给予新增建设用地计划指标奖励。” 田园综合体建设可参考此《通知》的建设用地指标倾斜政策，具体执行还要咨询与各地方政府的具体方案。

疑问四、田园综合体的核心要素到底是什么?

田园综合体从政策属性上来说，本质上是中央对于乡村发展的一个模式的创新和探索，核心目标是要解决农业、农村、农民问题，破解乡村凋敝的现状。从这个角度上来说，它是对于发展模式的探索和尝试，核心要素就一定是围绕着农村、农业和农民。

那么三农问题应该怎么去破解?怎么去发展?其实国家已经有大量的政策尝试，包括新农村建设、现代农业、农业水利设施、农业科技等等。田园综合体与以往的政策的核心差异是政策制定的背景的差异。2017年一号文件开篇即定调，我国农业农村发展已进入新的历史阶段，“农业的主要矛盾由总量不足转变为结构性矛盾”。并提出“紧紧围绕市场需求变化，……促进农业农村发展……向追求绿色生态可持续、更加注重满足质的需求转变。”

在这个政策背景下，破解三农问题的核心思路集中到了对于新产业、新业态的创新和探索，力争拓展农业产业链的价值。田园综合体在这个政策框架提出，也是对新产业、新业态以及农业产业链价值延伸的承载。

疑问五、2018年一号文件提出，“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”是不是田园地产的路完全封死了?

2018年一号文件是在“推进体制机制创新，强化乡村振兴制度性供给”章节的“深化农村土地制度改革”提出了这一表述。我们首先应该看到的是大背景，那就是“体制机制创新”。一号文件提出了，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。可以看到，“适度放活”是主要方向，而前述的“严格禁止”则是在“适度放活”的背景下，防止政策跑偏的辅助条款。

疑问六、如何申报田园综合体试点?

关于田园综合体申报的问题，国家层面的政策文件包括：

2017年一号文件，《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》

财政部《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办〔2017〕29号)

《关于做好2017年田园综合体试点工作的意见》(财办农〔2017〕71号)

《国家农业综合开发办公室关于开展田园综合体建设试点工作的补充通知》(国农办﹝2017﹞18号)

各试点省份则各自制定了具体落地实施政策，例如《安徽省财政厅关于申报2018年度田园综合体建设试点工作的通知》、《河北省农业综合开发办公室田园综合体建设试点优选工作实施方案》等。总体而言，田园综合体的申报需要如下步骤：

(1)定位规划，围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业，形成总体定位，编制相关规划;

(2)地方政府初选(县、市、省)，上报地方财政局农发办;

(3)省市组织评估、答辩，对入选项目进行公示;

(4)省级田园综合体向省财政厅农发办提交申报材料;国家级田园综合体试点需向财政部农业司(国务院农村综改办)、国家农发办报送田园综合体试点材料。