滨海旅游型小城镇控制性详细规划编制研究（深度干货）

四 、塔山屯镇天龙寺地区沿海地段控规指标体系构建实践

(一)环境容量层面：细化指标计算方法，构建基础指标框架

(1)容积率控制

容积率是地块上允许修建的总建筑面积与总用地面积的比值，是一项表述地块开发强度的重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率越大，表示地块开发建设强度越高，土地利用率越高;反之，容积率越小，地块开发建设强度越低，土地利用率越低。容积率的确定流程如图2所示。

根据塔山屯镇天龙寺地区沿海地段的实际情况，本次规划引用经济容积率概念，通过经济容积率推算出不同性质、不同区位的地块，特别是居住用地(R)、公共设施用地 (C) 的容积率上限。具体预测方法归纳如下：

1)经济分析法 — 经济容积率。容积率的比值形式表达了容积率与地块上总建筑面积及地块面积的比例关系。单位面积价格在土地开发中与建筑面积有直接联系，具体公式为：

2)形体布局模拟法。

通过试做规划方案的形体布局，研究大体合适的容量及空间布局，并运用社会、经济等各类因素进行评价修正，最后反推出明确的容积率指标。

3)调查分析法。

通过对现状情况进行深入、广泛的调查，了解现状中的指标情况及位于不同区位的各类指标的差别，得出部分可供参考的指标数据。通过与规划目标进行比对，依据现有的规划条件及城市发展水平，确定较为合理的容积率指标。

4)规划管理的技术规定。

根据绥中县规划局的有关规定，运用调查分析法对指标进行核定，最终确定规划区的容积率。具体容积率控制指标详见表1。

5) 根据《城市居住区规划设计规范》，计算居住区的容积率。

依据《镇规划标准》对于城镇人均建设用地指标的规定，考虑到滨海旅游型小城镇的特殊性，本次规划按照人均建设用地指标为100平方米/人，则总人口规模为162.81公顷÷100平方米/人=1.62万人。

①根据《城市居住区规划设计规范》有关二类气候分区的规定：居住组团高层人均控制指标为8～11平方米/人，故取平均值为 9.5 平方米 / 人，则总居住用地面积=9.5×1.62=153900m² 。

②根据《城市居住区规划设计规范》中有关居住用地平衡控制指标的规定：居住组团的住宅用地取值范围宜为居住用地的 70%～ 80%，故取值为75%，则住宅用地=0.75×居住用地=0.75×153900=115425m²。

③根据《城市居住区规划设计规范》有关二类气候分区的规定：多层住宅建筑面积净密度为 1.70、中高层住宅建筑面积净密度为 2.00、高层住宅建筑面积净密度为 3.50，规划地块以高层建筑为主，因此住宅建筑面积净密度取3.50。住宅建筑面积净密度 = 住宅总建筑面积 / 住宅用地，则住宅总建筑面积 = 住宅建筑面积净密度 × 住宅用地=3.5×115425=403987.5m²。

④根据商业与住宅的经验比值为15%～20%的规定，取经验比值为17.5 %， 则 商 业 建 筑 总 面 积 为70697.81m² 。

⑤总建筑面积=住宅建筑面积+商业建筑面积=474685.31m² 。

⑥容积率=总建筑面积/总居住用地=474685.31/153900=3.08≈3.1。

根据上述经济容积率测算方法，对规划区进行容积率预测，再对规划区采用布局模拟方法进行校核，初步确定容积率指标后，参考绥中县城乡规划主管部门对规划区用地的要求和《绥中县城控制性详细规划》中对同类用地的控制标准，然后调查对比国内同类城市区域中的用地控制指标，最后确定规划区容积率控制要求。

(2) 建筑密度控制