特色小镇不是房地产，看国外经验有哪些可借鉴？

中国适合怎样发展特色小镇?

说一下笔者的一些粗浅观点：

1、中国的城市化发展方向是大城市和特大城市，城市溢出效应和逆城市化较为有限，特色小镇自身必须有强大吸引力。

结合上文的分析，在中国当前的国情下，全国人力和产业资源必然向发达地区集中、向大城市集中，而不是逆向小城镇化。不少专家说小城镇环境好所以能吸引溢出人群是个非常荒谬的观点，农村和山区环境更好，为啥这么多人往污染严重的大城市挤呢?

产业集聚可以大大提高效率、降低成本、获取人力、链接渠道、整合资源等。城市越大，交通越便捷，集聚作用就越强，这是基本经济规律。对于个人来说就是实实在在的就业机会，可以赚钱养家。

外部力量必须有足够的能量才能把城市内部的一些原有产业和人口吸引过去，不然只能接纳一些被大城市淘汰的产业，否则就是自己被大城市核心区域吸附。集聚和吸附很容易，溢出却很难。

2、中国的特色小镇只能存活于大城市周边，至少是二线主要经济中心城市。

中国目前只有在大城市周边才有可能获得发展特色产业所必须的专业人才，还可利用中心城市的纽带作用与其他相关产业良好衔接。欠发达地区搞特色小镇的成功率接近于零，小镇是无法用来扶贫的。

我们看目前国内的示范性案例，如杭州的上城玉皇山南基金小镇、西湖云栖小镇、余杭梦想小镇，无一例外都是背靠着大城市核心来发展。政府的政策引导、资金扶持、税收优惠可以在培育期使小镇产生一定的吸引力，但小镇能否长期保持经济活力和成长，最终还是要靠其自身特色产业与大城市的结合。

3、特色小镇核心必须是特色产业，不是文化，不是旅游，更不能是房地产!

特色小镇应以高科技产业或高端制造业为主，部分有当地独特资源的地区可以搞特色产业，并结合金融资源、教育资源，以及良好的基础设施、物流体系和服务业态，进行系统性的打造。特色是小镇产业的竞争力所在，吸引力所在，只有特色产业才能给小镇带来稳定的岗位需求，稳定的人口基础，形成一个有机协同运作的整体。

现在很多创建小镇提出的文化特色其实只能作为佐料。工作和居住是人生存的基本需求，在马斯洛人类需求五层次理论中位于最基本的最底层，而文化等精神需求等级要高得多。人们会为了感受文化而去旅行，但绝不会为了文化而定居。

旅游虽然也是产业，但这种产业在中国受季节和节假日影响太大，很难支撑小镇持续的生机。现在到处搞旅游特色小镇，除了旅游地产换个马甲圈地造房外，看不出有何新意。在荒凉偏僻的地方造一堆房地产，最终真的会有多少人会长期居住?对当地除了带来短暂的GDP外，还有什么呢?

4、特色小镇在突出特色产业的同时，也应注重整体生态的建设。

大都市的“职住分离”趋势，造成生产性服务业越来越集中于市中心，居民住得离市中心越来越远，通勤时间越来越长(目前已远大于欧美)，道路越来越堵，城市宜居性越来越差。这对特色小镇来说是一个竞争优势。

特色小镇得到政策和经济支持，培育特色产业的同时，也应注意小镇整体生态的建立和融合，使之成为一个宜居的小镇。建造人才公寓(限制交易)、完善社区功能、商业和娱乐设施，实现生产、生活、生态融合。 打造“产城”一体的新型空间，也是特色小镇与产业园的主要区别。

特色小镇要不要配房地产开发?目前万科、恒大、万达、华夏幸福、碧桂园、绿城、蓝城、华侨城、鲁能、丰盛等几乎所有主要房地产企业都开始涉足特色小镇建设。大量资本的涌入，各地都兴起了风风火火的造镇运动。

甚至有一些公司以旅游开发、特色小镇的名义，利用人脉关系以各种手段大肆圈地、搞用地指标，或自行融资开发、或转卖大型房企，大发其财。各种套路层出不穷。

现在相信很多人已意识到这样疯狂发展下去不行，一部好经会被念歪。中央原本用于特色产业发展的政策会变成地产商的盛宴，最后剩下一地鸡毛、一堆鬼镇。中央已多次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”!

一个国家或一个地方，如果让房地产利润远远凌驾于任何创新产业之上，那经济只会越来越黯淡。资本永远是功利的，地产商只会以房地产模式把特色小镇开发成地产综合体。

笔者认为政府在建立小镇前的前期调研和策划非常重要，必须从顶层设计上，坚决摒弃房地产开发，让小镇的房子真正变成产业人才居住之所，让特色小镇成为宜居之地。人才是产业的关键，特色小镇模式成功的希望!