深度解读华夏幸福固安产业新城发展模式

寻求互利共赢：固安新城PPP协议

华夏幸福提出了“1+1>2” 和“政府主导、企业运作、合作共赢”等发展口号，致力于打造其作为地方政府增值合作的伙伴和协助者的定位。尽管如此，这种伙伴关系也给华夏幸福带来了相当大的启动风险，包括监管风险，运营风险，当然还有债务。

在固安产业城的案例中，华夏幸福承担了城市规划和设计，基础设施和公共设施开发，城市运营管理以及产业招商的责任。当地政府只负责在合同期内对项目进行审批和监督，并仅在合同到期后才能获得工业园区的全部所有权。

这一机制不但促使华夏幸福不断努力吸引产业入驻固安新城，也让华夏幸福与地方政府建立了类似收入分成的合作关系，华夏幸福能够从政府获得落地投资额的相当一部分作为收入。

由于中国政府不能直接向私营企业转让税收，所以利润分成会以咨询费的形式支付。就固安而言，据报道华夏幸福以咨询服务费的形式获得了相当于新产业投资额45%的佣金。

为了配合这一模式，华夏幸福为其每个PPP项目创建 了一个“区域公司”。这个区域公司是华夏幸福的子公司，是承载了PPP运营目标的SPV项目公司(见下 图)。最重要的是，SPV项目公司在招商引资方面的能力确保了固安新城的成功运营。

华夏幸福的固安SPV项目公司开发了一系列吸引投资的服务，其中包括：

• 行政服务：支持企业的行政需求(如税务注册，专利申请，法律与金融咨询)

• 政策服务：为企业提供利用地方政策和补贴的咨询;为满足企业需求与地方政府协商

• 附加服务：

供应链与人才管理：帮助企业在固安整合资源并建立供应链与人才库

加速器：为中小企业发展提供来自行业专家的运营支持

融资：帮助有融资需求的企业对接其他投资机构

基础设施支持：保障后勤需求(如为工厂建造工人宿舍)

对于许多公司来说，SPV项目公司的全套服务是他们决定入驻固安新城的关键因素。例如鼎材科技发展有限公司，一家大型OLED生产企业，就特别关注无尘车间的建造标准。

尽管其他的工业城镇愿意提供土地和税收补贴来吸引这家公司，华夏幸福的项目公司则从其现有的航空航天客户那里请来了建造无尘车间的专家，以确保鼎材在固安落户。

一位鼎材的高层管理者后来表示，SPV项目公司“理解了[鼎材]在建造新工厂方面的独特技术需求和条件。”

除了提供功能性支持外，SPV招商团队在选择投资目标方面也颇具战略眼光。就固安而言，这个产业新城最初是以京东方科技集团为龙头进行发展的，该集团是显示器研发和制造领域的世界顶级企业。

京东方在固安落户之后，华夏幸福便与京东方的供应链中的30多家公司进行接触，相继引入了林德集团，天马辉电子，融安特智能科技，脉极客医疗科技等公司。

为了使固安的发展潜力更加多元化，并增强其创新能 力，华夏幸福还建立了多层次融资体系，包括特定行业风险基金，以及与多所大学，研究机构和企业孵化器的合作关系。

通过扮演投资者或股东的角色，华夏幸福不但能在确定公司选址方面发挥作用，同时也能为促进公司发展提供解决方案。对于早期企业来说，这种指导和支持极具吸引力，因此不同规模的龙头企业纷纷选择入驻固安工业城的工业园区。

华夏幸福最近还与太库孵化器建立了战略联盟，以建立一个创新孵化器来帮助高速增长的初创企业。

为了提高招商的有效性，华夏幸福的SPV项目公司拥有一套CRM数据系统，其中包含近百万家中国公司的运营和资源需求数据。这样项目公司就能够有选择性地针对目标行业里下游制造商的领导企业进行招商。

正如京东方科技集团的例子所显示的，引入下游制造商进入固安能够鼓励同一产业链上的小型上游企业搬迁到新城以服务其下游客户。当项目公司说服显示器制造领域的龙头企业京东方科技集团在固安设立新的移动显示生产基地时，京东方30家供应商和合作伙伴也随之搬到了固安，使其成为中国首屈一指的移动显示基地。

华夏幸福还与30多所国内一流大学达成合作协议，并成立数个研发机构，包括清华XIN中心、清华大学-固安中试孵化基地、中科院中试孵化产业园等，以推动科研成果的转化。

截至2016年底，已有36个创新项目在固安落户。此外，华夏幸福也与翌光科技，华电天仁等科技公司建立了战略联盟，并共同组建了多家研究机构以鼓励创新，从而提高工业园区的整体创新水平。

如今，固安成为河北省经济排名第二的县市。这也使得北京一直将固安作为中国新型城镇化的一个成功样本。这种模式超越了传统上利用社会资本降低政府投资风险的做法，而转向于聚焦服务和长期运营，以确保可持续的发展项目。

展望未来：潜在的风险与挑战

华夏幸福已经开始将其固安模式扩展到中国其他地区以及海外，这也带来了关于固安的成功是否能够在别处复制的问题。毫无疑问的是，对这类项目的需求大量存在。

近几个月来，华夏幸福已经签署了数十份新合同来发展其他地区的新城镇。随之而来的则是不断寻找愿意在这些新城镇落户的私营企业的压力。

问题在于，除了其创新性的“产业新城”发展模式以外， 固安的成功是否同样应该归功于其独特的地理优势。毕竟，由于固安离北京、天津以及北京机场的距离都很近，它才能够为已经在京津两地运营的企业提供降低成本，却不影响竞争力的机会。

除此以外，中央政府很可能会继续密切关注地方政府的融资策略，因此，不论是华夏幸福或是其他开发商都不可避免地需要承担政策风险。