深度解读华夏幸福固安产业新城发展模式

建设新型卫星城市在中国呈现上升趋势，然而中小城镇常常缺乏城市扩建的资金与人才。与此同时，住宅地产领域不断加强的监管措施也促使开发商不断寻找监管风险较低的项目。华夏幸福基业股份有限公司(以下简称华夏幸福)通过打造房地产行业最大的招商引资和服务团队，提供了超越传统公私合作所带来的资本和建造价值。华夏幸福备受赞誉的项目“固安产业新城”就显示了开发商可以通过提供服务来实现公共开发项目的长期财务回报。

华夏幸福的企业简史

华夏幸福的创始人王文学在领先市场趋势方面有着不同寻常的才能。1992年，他大胆地从一份政府工作离职，并在河北廊坊开了一家火锅店。

他的“下海”之举很快被证明是成功的。他不仅扩大了餐厅的业务， 也通过客户了解到新的商业机会。此后不久，他进入建筑行业，专注于政府和企业办公室的装修业务。1998年，当政府宣布不再为职工提供免费住房时，王文学转而开发住宅地产项目。

虽然华夏幸福在1998年成立之初是一家传统的房地产开发商，但王文学很清楚，他的公司在建造和成本方面可能无法长期与大型开发商竞争。因此他需要以某种方式让公司与众不同。

华夏幸福的总部位于廊坊市，刚好处于北京和天津这两个主要城市的正中间。凭借这一地理优势，华夏幸福迅速确立了其帮助地方政府进一步推动城镇化和现代化的定位。

中国在2000年代初期开始出现的空置“鬼城”现象是城市化项目需要吸取的一个重要教训。换句话说，成功的城市化项目是那些能够吸引私人企业投资的项目，而这常常需要通过专业化的产业城镇来实现。

为达到这一目标，华夏幸福努力发展其招商引资部门。截至2016年底，已有将近1,000名员工致力于为华夏幸福产业城引入新的落户企业并提供相关服务。

华夏幸福的招商团队包括来自目标行业的60多位前高管(如航空航天制造业)，拥有城市发展专长的前政府雇员，以及跟踪数十万潜在客户资源需求的数据库，所有这些都旨在确保在华夏幸福产业城经营的企业能够获得一流的服务。

作为回报，地方政府同意以税收补贴或土地使用的形式向华夏幸福支付数目可观的佣金。

截至2016年，华夏幸福的招商部门经手的PPP模式的产业新城投资已达到1000亿人民币(150亿美元) 。

如今，在中国和海外已有30多个华夏幸福建造和支持的产业城镇投入运营。此外还有几十个新的“产业城镇”项目也在进行中。固安新城是华夏幸福的旗舰项目。它现在也成为中国政府希望在全国各地推广的“新型”城镇化模式。

加速城市化?中国建设卫星城市的推动力

截至2016年，中国14亿人口中有超过57.4%的人被统计归类为城镇常住人口。这意味着，与2012年相比， 有超过 6700万人(相当于法国总人口)成为了中国大城市的新居民。

然而，这一群体中有很大一部分没有取得城镇户口，这也给现有的基础设施和相关服务行业带来了更大压力，因为政府对基础设施的投入通常按照官方的常住人口数量来进行分配。

中国政府已经认识到就业机会，收入增长和生活质量问题是城镇化发展的重要拉动因素，政府正试图通过卫星城市的发展来应对这些需求以及随之而来的中国大城市人口过度膨胀的问题。

具体而言，中国计划在未来20年投资6-7万亿美元，以支持“新型城镇化”的发展。在“以人为本”的核心思想指导下，这一新政策将把继续提高中国城镇化水平作为中国现代化的必要举措，但政府也将通过促进城市及全国范围内的均衡发展，寻求更有序地推动城镇化进程。

要了解中国主要大都市区在经济方面的重要性，可以参考以下数据：中国的京津冀，长江三角洲和珠江三角洲地区以2.8%的国土面积集聚了18%的人口，却创造了36%的国内生产总值。

在这些大都市区附近建设产业城镇将有利于促进就业，降低生活成本和提高生活质量，从而减轻对大城市基础设施的压力。换而言之，人们可以实现在城市生活却不必承担城市化带来的负面效应(如污染，交通堵塞，资源短缺和垃圾处理)。

尽管中央层面出台了这些支持性政策，但小城镇的市政府往往缺乏进一步区域化发展的财政能力和企业关系。

根据中国统计局的资料，中国比较贫穷的省份， 例如贵州和海南，其政府债务与税收收入之比高达200-500%。 2016年4月，在新一轮中央政府针对地方政府的去杠杆化行动中，财政部禁止这些政府机构使用卖地收入来偿还债务。这种限制也遏制了通过土地抵押来融资的行为。

与此同时，小城镇的政府大多在吸引私人投资进入本地市场时四处碰壁。毕竟，公司在寻找新址时考虑的不仅仅是税收减免政策，而更多的是既能支持其商业活动也能吸引优秀人才的配套服务。总而言之，中国的地方公共部门一直急需制定新的战略来克服其发展上的障碍。

在中国住宅和商业房地产领域，开发商都同样面临着更多的监管和更动荡的市场。在过去的18个月中，北京，上海，广州和深圳的新建住宅价格上涨了30-50%。今天主要城市的房地产价格已经比2012年上涨了200-500%，新项目的土地成本也在水涨船高。

此外，地方政府已经开始实施新的住房配额来给房地产市场降温。例如，截至2017年3月，北京市宣布，商业机构购买的公寓在出售前必须至少持有三年。北京市的政策也规定，夫妻在离婚后一年之内购房仍受到“ 一户一房”的限制。

一些专家，如北京大学的教授金李等认为“中国房地产黄金十年其实已经结束”。有鉴于此，中国的房地产开发商一直在寻找新的商业模式，许多房企也纷纷探索与公共部门合作的可能性。