深度解读华夏幸福固安产业新城发展模式

政府与社会资本合作模式的演变与兴起

80年代以来，私营企业在中国基础设施建设中发挥了重要作用。

最值得注意的是，中国启动了一系列BOT(建设–运营–移交)项目，以支持发电厂和水处理厂的建设。这些项目最初都是外商投资，之后才开始有国内企业参与。

这类公私合营项目也存在较高的风险，其中之一就是法律框架经常变化。例如，中国第一个私人融资的PPP项目，即位于福建省的刺桐大桥，在建设之初由于获得了30年的特许经营期限， 企业对通过之后数十年的收费来收回投资抱有很大期望。然而，由于当地政府随后又建设了几座不收费的大桥，直接导致了通过刺桐大桥的车流量下降。

到了21世纪初，中国的经济繁荣急需进一步的基础设施的结构性改革。 2004年，考虑到在基础设施领域内的新一轮PPP项目浪潮，中国住房和城乡建设部(住建部)规范了PPP模式中合作伙伴的资格条件，支付流程和纠纷调解机制。

最为重要的是，这一里程碑式的规定强调，在没有严重影响公共利益的情况下，合作的政府一方不得干涉其私营伙伴的运营或修改合同条款。这一变化对城市化项目具有重要意义。表1显示了传统城市发展模式与PPP发展模式之间的一些主要差异。

截至2016年末，中国PPP服务平台报告称，目前正在进行的PPP项目共有10,000多个，比2016年初增长了50%。

如上所述，政府与社会资本合作有助于解决城市政府的资金短缺问题，并使开发商能够直接参与并长期受益于成功的城市化项目。

正如中国北方著名的康巴什“鬼城”所警示我们的，基础设施的升级本身并不能驱动增长和人口流入。只有引入能够创造就业机会的私人投资才能吸引居民入住新城。此外，为了吸引这种投资，新型政府与社会资本合作模式必须开发一系列为特定行业的需求而量身定制的辅助服务(例如税务加急办理和行政支持服务)。

完善这类服务不仅有助于某个特定的工业城市或卫星城市的蓬勃发展，也能提升开发商的品牌价值。也正是由于其提供的全方位服务，华夏幸福既满足了商业需求，也帮助地方政府在发展现代化新城的竞赛中赢得优势。

华夏幸福的不同之处：招商与服务

华夏幸福在这种新型PPP模式的运营方面领先其他公司数年。由于其出色的招商和服务部门，该公司在发展特定类型的产业城镇(例如高科技芯片，航空航天技术)方面已经奠定了其行业专家的声誉，并成为市场的领导者。此外，来自于这些增值服务的收入也补充了公司原有的通过税收补贴与土地开发的营收来源。

华夏幸福PPP模式的营收效应非常显著。例如，华夏幸福在政府提供的土地上开发住宅楼。伴随着城镇化的深入和房价上涨，公司的营收能力也不断增强。这也会激励华夏幸福的招商部门更迅速地行动，吸引投资者入驻新城并尽力迎合他们的需求。

如表2所示，招商部门为华夏幸福带来了96%的毛利率，并贡献了其60%的毛利润。有鉴于此，华夏幸福不再是传统的房地产开发商，而成为以地方政府为主要客户的服务提供商(见表2)。

固安的位置也十分有利于其成为附近大都市的卫星城市。2016年北京的人口已经达到3000万，而2010年至2015年间，天津的人口也已经从1000万增加到1500 万，这对于基础设施和居民的住房承受力都造成了巨大的压力。

固安在地理位置上的优势意味着只要它能够吸引商业入驻，就有可能聚集更多周边的优秀人才。