房企拿地，聚焦这些城市群就够了

3、珠三角城市群

2017年起，粤港澳大湾区上升为国家战略，如今，大湾区规划即将发布，区域经济发展将迎来新机遇。珠三角地区因沿海开放优势，产业基础强，且同属广东管辖，内部协调性高，发展水平全国领先。随着湾区经济成为全球新的增长极，粤港澳大湾区有望成为引领中国经济增长的新引擎。

图：珠三角空间结构图

图：2017年珠三角三大都市圈GDP及增速

数据来源：CREIS中指数据

珠三角9市GDP总量占到广东省80%，广深GDP均超2万亿，经济规模遥遥领先。2017年，深圳GDP总量高达22438亿元，同比增长8.8%，而同期香港GDP为26626亿港元，增长3.8%，按照2017年人民币兑港币平均汇率1.1552折算，香港GDP为23049亿元，虽然深港尚有微小差距，但深圳已逐渐成为大湾区核心引擎。此外，广州GDP也超过2万亿，佛山、东莞紧随其后，位列珠三角第三、四位，且两地均保持8%以上增速，经济处于快速发展阶段。从不同都市圈来看，广佛肇都市圈、深莞惠都市圈经济体量明显大于珠中江都市圈，后者仅中山GDP规模超过3000亿。

未来，在粤港澳大湾区规划出台后，预计将达到“9+2>11”的叠加效应，城市产业分工、错位发展将成为湾区成功的取胜之匙。香港作为全球第三大金融中心、国际航运中心、贸易中心，为湾区发展提供资金及贸易支持;广州为区域政治、经济、文化中心，深圳作为创新高地，着力发展高新技术产业，两大核心城市在产业链上游提供人才及科技支持。而佛山、东莞、惠州等城市立足科技成果转化基地，重点发展制造业。

图：深圳—香港“创新集群”

表：2017全球区域创新集群指数排名

资料来源：《2017年全球创新指数》

湾区经济不仅是世界经济发展的重要增长极，更是区域竞争力和科技创新能力的前沿地区。世界知识产权组织在《2017全球创新指数报告》中利用PCT专利申请数据对区域创新集群进行评价，深圳-香港地区排名仅次于东京-横滨地区，深圳已经成为具有世界水平的科技创新中心。

图：广深科创走廊空间布局

资料来源：《广深科技创新走廊规划》

此外，2017年12月，广东省印发《广深科技创新走廊规划》，依托“一廊十核多节点”的空间格局打造中国“硅谷”。广深科技创新走廊范围为沿广深轴线区域，具体为北起广佛交界处，经广州主城区、东莞松山湖、深圳主城区，南至深圳大鹏新区，依托高速、城际等交通要道，形成长约180公里的商务创新要素集聚区域。到2030年，目标建成具有国际影响力的科技产业创新中心，到2050年建成国际一流的科技产业创新中心。

穗莞深三市聚集了广东六成以上的高新技术企业，在创新经济方面已具有良好的基础。其中深圳已成为国际“创新之都”，资金与研发优势突出，市场化程度高，拥有华为、腾讯等多家科技巨头，以及众多“独角兽”公司(估值10亿美元以上的初创型公司)和潜力巨大的“瞪羚企业”(成长性好、具有跳跃式发展态势的高新技术企业)，而广州优势在于聚集了大量高校及科研院所，科研能力同样突出，东莞相比于广深，则发挥了制造企业和工业园区集聚的优势，三地将聚焦打造新一代信息技术、生物医药、智能装备和新能源汽车四个万亿级产业集群。

图：2017年珠三角三大都市圈常住人口

图：2017年珠三角三大都市圈常住人口增量(万人)

数据来源：CREIS中指数据

人才是推动珠三角地区迈向科技湾区的关键所在，“双引擎”广深两地对人口吸引力全国领先。广州和深圳虽然与京沪同为一线城市，但不同于京沪严控人口增长的政策，两地对人才引进、人口落户都相对积极，“来了就是深圳人”形象地彰显了城市的开放性与包容性。广州、深圳2017年常住人口分别为1450万和1253万人，人口规模突出，且分别较上年增长45和62万，人口保持快速增长。

东莞和佛山位于第二梯队，常住人口分别为834万和766万人，其中佛山在人才政策不断加码下，2017年人口增长19万，全国领先。

图：2017年珠三角各市商品房销售面积及增速

数据来源：CREIS中指数据

受政策调控影响，珠三角地区多数城市商品房销售面积回落，且新房市场不断向核心城市周边转移。2017年，受调控深化扩围影响，珠三角多数城市商品房销售面积均下降，广深两个一线城市已经开始向存量市场转变，新房市场逐渐向周边地区转移。佛山商品房销售面积同比增长26%，肇庆市场也进入快速增长期，销售面积同比增长20%。珠中江都市圈中的江门受益于政策环境及价格基数较低，销售面积同比增长16%。

经过前期酝酿，2018年粤港澳大湾区建设将迎来实质性突破，未来发展将对标世界一流湾区。近几年广深已取代京沪成为一线城市人口净流入的集中区域。佛山和广州将在2030年全面实现同城化，综合发展更具潜力。东莞则将通过广深科创走廊在创新领域和广深紧密联结，承接两地产业转移，城市潜力较大。惠州依靠良好的区位优势，积极承接深圳产业转移。港珠澳大桥通车使珠海的城市区位优势凸显，将成为连接大陆与澳门的桥头堡，发展环境大幅改善。

结语

显然，大城市带动周边形成都市圈进而发展成为城市群，将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势，因此，聚焦核心城市群，才能最大程度地分享行业与城市成长红利。尤其是长三角、珠三角以及京津冀城市群，在发展成为世界级城市群的过程中，城市潜力将不断提升。而成渝以及长江中游城市群作为中西部最具发展潜力的地区，其核心城市及周边形成的都市圈未来将借助产业转移吸引更多人口流入，可重点关注城市发展机会。