房企拿地，聚焦这些城市群就够了

 2018年，随着“雄安新区”规划面世和“粤港澳大湾区”的蓄势待发，中国城市群发展已进入集中建设阶段，我们延续“聚焦核心城市群，深耕一二线大城市，分享城市群三四线成长红利”的判断，继续看好核心城市群与都市圈的发展潜力。都市圈与城市群必将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势，因此，深耕重点都市圈和城市群将成为房企最有效的布局策略。

城市发展都将经历“城市—都市圈—城市群”的过程，早期资源在大城市聚集，城市发展以虹吸效应为主，核心城市资源及人口承载力趋于饱和后，开始向周边城镇进行产业与人口的迁移，核心城市开始城市更新的过程，产业形态向坪效更高的服务业升级，随着外溢效应的扩散，核心城市与周边区县联系度加强，形成都市圈与城市群。

中国城市群格局

“五大超级城市群”地处国家三大战略的叠加区(“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展)，未来将是中国最具发展潜力的地区，我们维持对其整体潜力的看好。从发展阶段来看，长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队，发展相对成熟。长江中游以及成渝城市群地处长江经济带的中上游地区，城市腹地广阔，且具备承接长三角产业转移的优势。

此外，山东半岛、海峡西岸以及新近崛起的中原城市群，或地处沿海地区，经济基础雄厚，或位于连接东西与南北的交通要塞，区域内城市基础较强，整体潜力向好。

中国主要城市群对比分析

图：全国19个城市群经济、人口对比

数据来源：CREIS中指数据

占国土面积11%的五大城市群经济规模占全国55%，商品房销售面积占比47%，是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场。从2017年数据来看，长三角GDP规模最突出，达16.5万亿，显著高于其他城市群，是目前我国最发达的地区;珠三角、长三角人均效益最高，人均GDP超10万元;长三角、京津冀、长江中游汇聚着更多人口，常住人口规模均超过1亿人;长三角房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2万亿，商品房销售面积超2.5亿平米，长江中游、成渝商品房销售面积2017年也分别达到1.8和1.7亿平米。

在五大城市群之外，山东半岛和海西城市群地处沿海地区，核心城市具备先发优势，城市群整体经济水平较高，2017年GDP规模分别为7.3和5万亿，商品房销售面积超过1亿平米，而中原城市群地处全国“两横三纵”城市化战略格局的陆桥通道与京广通道交汇区域，是中部崛起的战略支撑点，人口规模突出，尤其郑州及周边地区快速崛起，潜力突出。

从城市群内部“经济结构”的经验来看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的发展规律。根据此规律，我们将中国主要城市群划分为三种类型：“双核驱动型”、“多中心结构”和“成长型”。

图：主要城市群经济规模梯度

双核驱动型

双核驱动型：珠三角、京津冀以及成渝城市群均表现出双核驱动的城市结构特征，城市群内两大核心城市经济规模远超其他城市。目前，珠三角发展最为成熟和均衡，城市梯队已经形成，整体实力突出，且深圳GDP规模首次超过广州居城市群首位;京津冀、成渝城市群目前经济仍过度集中于核心城市，尤其成渝表现明显，在第3大城市绵阳这一比值已达9.4，重庆和成都两大核心城市虹吸效应显著，尚未形成辐射作用，但当核心城市吸聚发展到一定程度后，将开始辐射周边。

多中心结构

多中心模式：长三角与长江中游均为横跨多省的城市群，内部由多个都市圈构成，多中心的结构使资源相对分散。由长三角城市GDP数据可看出，除上海外，苏州、杭州、南京等城市经济规模亦较大，均已形成以各自为核心的都市圈结构，第一大城市GDP/第K大城市GDP实际值多小于理论值;而长江中游城市群横跨湖北、湖南和江西三省，武汉和长沙经济体量显著高于其他城市，南昌位列第三，虽然省会城市具备规模优势，但城市群内三四线城市差异并不明显。

成长型

山东半岛、海峡西岸和中原城市群中除郑州外，首位城市经济规模虽然较大，但与其他城市距离并未显著拉开，未来资源有进一步集聚的空间。山东半岛城市群中济南作为省会城市，GDP规模仅位居第三，难以对城市群发展进行有效带动;海峡西岸的核心城市福州和厦门亦未有明显领先优势;中原城市群郑州具备明显规模优势，但城市群内城市普遍经济落后，郑州仍处于吸附周边阶段。

图：2017年主要城市群房地产市场规模及全国占比

数据来源：CREIS中指数据

长三角地区投资及销售规模显著高于其他城市群，房地产开发投资及商品房销售面积占全国比重均超15%，长江中游、成渝及中原城市群商品房销售面积均在1.6亿平以上，新房市场规模大。珠三角和京津冀地区受房价、地价整体较高影响，虽然销售面积规模不及中西部城市群，但投资占比高。

2018年三大核心城市群投资吸引力

京津冀、长三角和珠三角作为中国三大核心城市群，均有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群，不仅引领中国经济持续增长，也对世界经济发展做出贡献。本部分我们将分别对三大城市群进行详细分析，以探求各城市群内部城市的投资价值与发展空间。

1、京津冀城市群

雄安新区的设立对京津冀协同发展的具有极强的战略意义，一年之内新区已进入实质性建设阶段，预计未来产业、交通规划等落地节奏也将加快，京津冀城市群整体潜力得以明显提升。

图：京津冀区域空间格局示意图

北京

聚焦“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，产业结构向坪效更高的服务业升级，处于外溢辐射阶段，与周边150km内城市构成“首都都市圈”，在疏解非首都功能的过程中，大量人口将随功能、产业走向承接地区。

天津

仅次于北京的北方第二大城市，京津冀“双城”之一，以“制造业+服务业”驱动城市发展，在京津冀城市群中承担着制造业中心的功能。

雄安新区

第三个全国意义上的新区，京津冀发展新引擎，京津冀第三极，肩负改革创新使命。规划纲要出台预示建设进程加快。

发展轴沿线

京津、京保石、京唐秦发展轴带上的城市潜力突出，尤其石家庄作为冀中南中心，制造业基础好，处于扩展期，内生需求旺盛。

图：2017年京津冀各市GDP及增速

数据来源：CREIS中指数据

从2017年京津冀各市的经济表现来看，京津依旧保持规模优势，但天津受结构调整影响，经济增速出现明显下降，由2016年的9.1%降至3.6%，经济放缓压力较大。河北各市中唐山经济总量位居第一，2017年GDP为7106亿元，钢铁产业优势依然较大，GDP同比增长6.5%;石家庄经济位列河北第二位，且增速较上年提高0.5个百分点，为7.3%，增速在京津冀地区居首位。沧州、邯郸和保定经济总量均超过3000亿，且沧州及邯郸均保持了7%以上的增速。