产业园区投资总额及经济效益初步评估方式

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作者：李天楚  前瞻产业研究院

产业园区的建设是当前企业与政府共同努力发展的方向，而在园区规划初期，如何评估产业园区投资额度，如何预判园区建设后能够为地区带来的经济效益成为企业与政府共同关注的问题。本文将以高新智能园区为例，介绍产业园区在研判阶段的投资总额与经济效益评估方式，为企业与政府创建园区建设方案提供一定借鉴与参考。

高新智能产业园区建设载体与投资区间

由于目前我国产业园区基本以及发展成为第三代及第四代产业园区(第三代产业园区为功能复合的综合性园区，第四代产业园区为产城融合的复合型园区)，需要在工作场所的基础上进行生活配套业态以及与城市布局的整体融合，因此常规的产业园区建设主要包含生产型建筑载体以及生活型建筑载体。

生产型建筑载体主要包含厂房、仓库、写字楼、研究所及实验楼;生活型建筑载体主要包含住宅、公寓、专家楼、商业综合体、学校、医院及酒店等。

在进行产业园区投资额估值时，企业及政府应当根据当地经济情况、园区建设级别、园区功能等进行投资额判定。同一建筑载体在建安成本方面由于材料、装修级别、配套工程等不同因素将会产生较大影响。

根据前瞻产业研究院数据整合以及历史项目研究，初步整理部分建筑载体投资工程造价区间，结合园区建设等级以及建设方投资资金总额预判，能够对园区建设投资进行初步评估。

高新智能产业园区投资总额评估

产业园区多为二级土地开发，一二级联动及分步开发模式计算方式较为复杂，本文暂不进行详细介绍。以二级土地开发为例，在进行产业园区投资总额评估时，主要需要进行四个方面的评估预算：土地价值、建筑价值、设备费用及其他相关费用。

土地价值一般为从政府或其他土地所有方获取土地所需要付出的成本，常规计算方式为根据周边历史土地出让价格以及当地土地价值月复合增长率进行估算。与政府进行合作开发园区获取优惠等其他因素在进行投资总额估算时不建议计入估算步骤内。

建筑价值及为建筑载体建设的工程费用，包含建安成本、装修成本以及配套工程成本，相关费用情况详见第一部分内容。根据园区面积以及园区范围内政府规划的容积率计算整体费用便能够初步评估建筑价值。

设备费用主要为企业自用内设备相关费用，高新智能产业园区内设备费用一般为全自动化生产设备以及公共配套设备两方面。生产设备由入驻企业自行投资，公共配套设备根据园区面积及配套需求进行估算。

其他相关费用主要包含建设期行政费用及在贷款条件下包含的财务费用。行政费用按照建设费用3%-6%进行估算，财务费用根据贷款额度进行计算即可。

高新智能产业园区经济效益评估

由于目前实验室经济体系的兴起，高新智能产业园区多以研发、中试等方向进行发展。主要入驻企业类型包含新型研发机构、企业总部、服务型企业、中小企业、孵化企业、医疗服务机构及商铺等。

前瞻产业研究院根据数以百计的产业园区规划方案及数据统计，评估各类入驻企业面积、员工人数以及年均产值，从而评估园区内各类企业入驻数量、就业人数带动情况以及经济带动情况。

在进行园区经济效益评估时，能够通过园区整体面积及建筑载体面积估算入驻各类企业及机构数量，从而计算园区带动就业人数、园区经济产值以及税收情况，为申报园区建设方案提供支撑。