智慧园区发展痛点及解决途径分析

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随着全球物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，“智慧园区”建设已成为发展趋势。近年来，我国的产业园区也向着智慧化、创新化、科技化转变。但究竟何为“智慧园区”，如何实现“智慧”，目前国内发展情况如何，未来又将走向何处，这些问题都值得深思。

一、“智慧园区”概念

“融合新一代信息与通信技术，具备广泛信息采集、智能事务处理和丰富的服务提供能力”;“实现园区内及时、互动、整合的信息感知、传递和处理”;“以提高园区产业集聚能力、企业经济竞争力、园区可持续发展为目标的先进园区发展理念。”

这些概念放之四海皆准，但大而空洞，很难从中提取方法论和操作步骤，具体实施起来就见仁见智，大相径庭。园区智慧建设、智能化升级，是一盘很大的生意。

据不完全统计，2018年，国内对智慧园区的年投入超1000亿人民币，新启动项目近400个。为了招商和政府基金，各式各样的创意园区、科技园区、产城、物流仓储园等都打着“智慧”旗号层出不穷，鱼龙混杂，实则可能仅仅是装了几个摄像头，门口放一块大屏，上了一套OA系统，噱头满满但肚腩空空，名不符实，与想象中用互联网技术革新产业服务体系，促进产业发展相去甚远。

由此可见，要想真正落地智慧园区建设，就需结合园区实际情况，打造一个适合自身、适合园区内企业和人群的智慧体系。在此之前，首先应细致盘点园区项目情况，了解自身在园区管理运营服务等方面存在的各类缺陷，明白入驻企业真正的互联网技术应用需求，进行相应“痛点识别”。

二、智慧园区发展痛点

截止2018年，园区运营商大多仍沉浸于简单粗放的租售模式，以智慧园区、增值服务为代表的产业运营体系缺乏自己的应用市场，具体主要表现在以下方面：

1、管理难

效率低下、粗放易错、运营成本高

传统园区的人工管理方式不仅效率低下，而且容易出错。例如最简单的租金账单，园区管理人员月初找到每个入驻企业的合同，根据合同打印出纸质账单，再一家一家送达仍然是主流的管理模式。遇上迟交产生的滞纳金，每月水电费用的变动，不仅有大量重复性劳动，人工计算出错也很难避免。

再比如，由于企业间办公时间有差异，园区或联合办公的公共空间灯光、空调等存在很多隐形能源浪费。之前算过一笔账，如果采用智能节能设备，一个2、3000平的联合办公空间，每个月可以省下高达4000块人民币。

客观上，很多习惯了产销模式的地产商转型做园区运营，缺乏相应产业生态、产业集群塑造、清差补优经验，不清楚如何服务好特定的产业人群。同时，创业企业增多也会带来租期缩短、面积分割、变动频繁等问题，缺乏有效的管理工具就会滋生混乱。

2、关系弱

园区和企业之间仅是“租客”和“房东”的弱联系

中国的园区经济只有二、三十年的历史，大家习惯于业主-租客的二元关系，即较为简单的租赁模式。这种关系，容易让资产持有方陷入“躺着赚钱”的假象中。只要园区行业不出现明显下滑趋势，各类入园企业急需的产业服务，很难得到应有的重视。

如今互联网已如此发达，人的衣食住行方方面面都被各式各样的创新服务所围绕抢占，为获取流量，互联网企业已然是挖空心思不择手段。而天然有流量聚集效应、急需更多交流手段、广泛统计的园区，却多年来小心翼翼地和企业保持着“柏拉图”式的关系，实在是很“逆势”。

究其原因，一是缺乏互联网运营思维，二是缺乏有效触达手段。产业运营本身是苦活累活，在以简单租赁、住宅销售尚能维系现金流、赚得盆满钵满的时代，园区管理方没有相应动力去做。

而本身“租赁”的单一关系也限制了园区运营的场景和频次，从而导致没有触达，没有触达就没有转化，企业和员工每天在园区待8小时，轻轻地来、悄悄地走，除非有外界的强烈刺激，否则“智慧园区”这类再巨大的金矿基本只是路边的风景。

3、盈利手段单一

园区收入局限于租金、物业费、水电煤

同理，由于园区和企业之间的弱关系，导致园区收入只能居于“业主-租客”的单一场景。要想“开源”，挖掘产业的增量价值，必须创造新的场景。

而要创造新场景，园区运营方就要突破“地主收租”思维，认识到园区是“产业”的集群，更深一层，本质上是特定“人”的聚集，即人群。

而不同人群有不同的职能和诉求，新的场景必须围绕“人群”的活动，用技术手段全面感知不同人群的需求，形成智慧的泛在信息源，实现泛在信息之间的无缝连接，并引导它们协同联动，从而精准化地提供服务，构建能够内生发展的园区小型生态。

4、数据没有沉淀

基本是临时性、单维度数据，无法有效挖掘分析

所有的智能化都基于数字化，这基本上是“智慧”的门槛。传统口口相传，经验至上的管理办法如果不进行数字沉淀，是没有办法做到标准化管理的，更别说分析决策了。而同时，数据不进行有效管理和储存，其留存、安全、信息传递都会产生一系列问题。

5、缺乏金融属性

资产难以估值，融资手段单一

前文提到，到2018第3季度，地产的增量红利时代基本结束了，以往3、5年能回本的高周转模式难以为继。自持运营是个重模式，又逢经济下行期，资产价格涨幅趋缓，对现金流形成了极大的压力。如何使资产增值，如何周转变现，是摆在每个资方面前的老大难问题?

国外有REITs、CMBS等很成熟的资产证券化模式，但因受限于土地产权和税收等问题，虽然市场呼声很高，但实际进程缓慢。从近几年新派、中信等仅有的几单来看，不仅要求苛刻，实施成本也是非常高的。

而其中一个问题就是如何对资产进行估值。除了资产本身，对未来租赁运营的收入预期也是一个重要因素。资产估值需要大量数据支撑和计算分析，现行办法只能是专业机构进行评测。试想如果所有经营信息能够无阻交换，全面实现数字化运营，甚至是资产数据上链(区块链)，那资产价值本身就是透明实时的，评估成本趋近于零。

如何解决当前智慧园区发展的困境，我认为，可以从以下几个小点出发。

准确定位

无论是不是“智慧园区”，园区本身的定位很重要。规模大一些的园区一定是和城市化管理相融合的，要遵循城市化管理规划和方向，肩负聚集核心产业，打造产业路径的重任。从园区自身来说，也需树立品牌形象，创造差异化竞争力。

因此，在建设智慧园区的初期，就应该把这个问题想清楚。哪些是原动力，哪些是可有可无?明确自己设定的智慧园区系统将服务于哪一类人群，在此基础之上定向营建自己所需的产业生态等内容。

建设规划

除后期改造的项目，很多智慧化软硬件需在早期园区基建时就考虑进去。例如，园区动线对监控摄像头有要求，物业构造对网络、路由的影响，门面是否有大屏位置，门禁、停车也需要尽早规划以免更换成本高等。建设过程中，如果有专业软件管理预算和成本，也会避免无畏的浪费。

互动的招商

传统CRM软件对客户管理的支持已经比较成熟，但“房间单元”这样一个特殊的产品，具有非标和唯一的属性，客户需要明确知道自己的意向房源详情，而园区企业为强化竞争力，也需向特定人群展示自己的产品业态。因此，将二者关联起来就是一个行业需求。

运营差异化

园区运营和大部分互联网运营存在较大差异。一个原因是园区关联角色众多，运营需要照顾到各方多样化的需求。相应地，智慧园区的系统建设也要面向对象，面向场景，不仅要通过组织架构、权限、流程化将核心数据隔离、流程合规化，也要兼顾用户体验，使各方角色在一个场景下的应用形成闭环。

经济效益保障

为什么通篇在强调落地，因为智慧园区的建设是很花钱的，而且园区行业本身又不是赚快钱的类型，根据目前园区运营情况，产业盈利一般是3—5的事儿。当定位、规划或第三方供应商的选择存在问题时，纠错的成本也是相当高昂。因此，如果智慧城市建设还处于试错阶段的话，不妨选择一些低成本的解决方案。

园区行业正在经历从传统到新兴、从单一到综合、从租赁到服务、从分散到融合的转变过程，其中技术必定发挥着重要推手作用。作为坚定不移的“技术派”，相信无论大小与否，智慧园区一定是未来趋势，也是2019年度每个园区在转型升级、应对生存问题，要细致考虑的问题。