产业园区4.0时代的四大开发模式及八大发展特征

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从1.0到4.0阶段，我国产业园区的发展经历了巨大的颠覆变化，产业取代地产成为4.0阶段产业园区发展的核心关注焦点，产业聚集是城市发展的前提，产业集群化发展是产业园区存在的必然要求。随着产业园区的发展，目前我国已经形成四大开发模式。此外，本文对产业园区4.0进行了系统的研究，从产业定位、产业生态、园区平台、空间产品、职住平衡、园区管理、园区服务、盈利模式及区企一体化等八个层面探讨了产业园区4.0的主要特征，为新时期产业园区的谋划和升级提供启发和借鉴。

模式一：产业园区、产业新城开发运营模式

产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。

这种开发模式在某种程度上实现了企业与地方政府的"双赢"。从企业的角度能够低成本锁定大量土地并解决土地整理和基础设施建设阶段的资金问题。同时园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群。随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。对政府而言，则在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，同时随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。

因此该模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，从园区运营发展实践的角度，也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。

模式二：主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。

这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。海尔、中兴等大型企业都是这类模式的典型代表。

模式三：产业地产模式

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。

从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。

模式四：综合运作模式

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。

该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，很容易造成产业园区的发展停滞。联东集团、天安数码城等一些运营商都在运用综合运作模式。其中，作为中国产业地产的先行者，联东集团开创了产业地产的"聚合U模式"，构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业的匹配和互动，推动区域经济的发展。

产业园区4.0的主要特征

一、区企一体化

产业园区4.0打破了园区与企业传统的“产品提供者-产品购买者”的关系，通过股权合作、企业参与园区管理等措施，将园区利益与企业利益更加紧密的联系在一起：一方面，园区运营商基于的独特信息优势，选择团队优秀、前景广阔、运营顺利的优质企业，采用产业投资基金或租金/物业入股的方式进行投资，既当“房东”，又做“股东”，更加深度的参与到产业培育中，分享企业成长的红利

二、定位“四新化”

产业园区4.0通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”为主要产业范围，相对于传统产业，“四新经济”对产业发展环境的要求更高，不仅需要硬环境，更需要人才、资本、服务等软性要素的匹配。

三、服务生态化

随着企业间分工的愈发明细，企业对园区服务的需求不断趋于多样化。第四代园区的服务体系已经从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变，通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个层次的园区服务体系，切实满足产业生态的需求。

四、管理智慧化

信息技术在第四代产业园区中已经得到广泛应用，通过“智慧园区”的建设，园区可以在通信、政务、产业服务、民生、节能环保等方面提供高度智慧化的管理。

五、链接平台化

相对于传统的产业园区，第四代产业园区的产业主体具有多样性和强关联性两大特征：产业主体具有多样性;产业主体间具有强关联性。

六、职住平衡化

产业特点决定了企业员工中高级白领的占比较大，同时，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对生活配套的需求也大幅提升，职住分离、只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商和聚贤。

在规划之初就充分考虑职住平衡的问题，通过生活配套的打造，满足人们的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求，实现真正意义上的产城融合发展。

七、空间交流化

要使园区中各产业主体之间产生深度合作，空间的交流功能至关重要。仅依靠传统的会议室、报告厅、洽谈室等正式、固定的交流场所远远无法满足“四新”型企业和员工的需要。因此，在进行空间设计时，第四代产业园区通常需要在去边界化和内容生活化两方面做好文章，以便营造丰富多样、轻松愉快的交流氛围。

八、盈利多元化

由于产业园区的重资产属性，仅靠物业租售难以获得高额回报，轻重资产平衡已经成为园区商业模式的核心问题。对于第四代产业园区而言，形成轻重资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区长远发展的必然趋势：一方面，“四新经济”本身对于园区服务和资本服务具有较高的需求，为资本、园区服务等轻资产业务的开展创造条件;

另一方面，在产业发展的不同时期，园区需要对产业生态要素进行动态管理，销售去化比例过高不利于园区产业生态的维护。因此，形成轻重平衡，兼顾长期回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可持续发展的基础。

传统产业园区的功能和运营模式已经不能满足企业的需求，"九通一平"的时代已经过去，产业园区的发展进入4.0的城市化发展和智慧运营阶段，呈现社会化、数字化和生态化"三位一体"的立体化趋势。应对新的政策环境，如何抓住核心竞争力，完成自我升级和迭代，将成为摆在所有园区运营主体面前的现实问题。