产业园区转型升级的五大核心点

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十三五”时期，我国经济整体处于“新常态”，面临增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的三期叠加效应，产业园区的发展凸显出了政策趋紧、企业投资意愿下降等问题。在这个背景之下，加快转型升级，符合时代发展步伐，对于产业园来说已迫在眉睫。

从1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以分为如下三个阶段：

起步、创建与探索阶段(1979年～1991年)这一阶段，产业园区的代表是深圳蛇口工业区和1984年国务院批准在大连市成立的第一个国家级开发区—大连经济技术开发区，产业类型以劳动密集型产业和外向型的“三来一补”产业为主，整体上技术含量偏低，主要是纺织、食品等行业。

成长与快速推进阶段(1992年～2002年)这一阶段，以1992年初邓小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入新的阶段，产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。以西安高新区和中新苏州工业园为标志，国家开始大规模建设高新技术开发区，整体上促进了我国大工业的发展与产业的规模集聚，同时促进了城市化进程的加速。

科学发展阶段(2003年～2014年)这一阶段，以2003年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。在我国加入WTO与改革开放进一步深化的背景下，宏观经济形势要求产业园区必须迈向转型升级、科学发展的阶段。这一阶段以中关村的再次发产业地产业地产商华夏幸福开发的固安工业园为代表，产业园区在产业集聚、产业链完善以及产城一体化方面取得了巨大的进步。

“十三五”期间，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业园区的转型升级，将是行业面临的核心命题。

1、以市场为导向，准确定位和规划

深入市场调研，从宏观政策、区位特征、产业基础、竞争环境、客户需求入手，做好项目准确定位。同时，结合阶段性招商成果、推广经验和市场反馈，精细化园区整体规划和单体设计，做好园区产品户型结构、物业功能分区、分类组团关联与市场需求的精准对接。

2、抢抓机遇，深挖项目价值，探索盈利模式

鉴于产业园区产品单价低、开发强度低、招商难度大、利润空间小、建设进度慢、资金回笼周期长等特点;理顺开发思路，探索盈利模式是项目的重中之重，掌握合理的开发节奏是项目在功能布局和资金平衡使用上必须处理好的先手棋。

3、同类项目云集，打造核心竞争力是可持续发展的保障

在产业园开发建设中，多数周边实力园区云集，且多数均经过了一定的市场培育期;如何使项目后发先至，笑傲市场，有赖于项目核心竞争力的整合打造。通过对资金实力、聚集引力、辐射张力、发展潜力以及面对压力等多方面的综合分析，推断项目的可持续性。

4、内外结合，平衡开发，整体推进，重点突破

按照产业园区物业建设的基本规律，园区需要做好诸多地块同步开发的建设，做好主力开发，兼顾平衡开发，由此，外在基础设施的有效利用和内在配套设施的有序建设显得尤为重要，厂房等企业所需的主要物业产品难以实现重点建设。

5、控制投资节奏，确保项目形象和效益双轮驱动

地方政府常把项目建设形象与土地指标、证件办理、配套费减免等优惠政策进行倒置捆绑，产业开发商在投资节奏把控及项目建设形象上需做合理把控，才能得到形象、进度两相宜的可控局面。

未来产业园区的竞争将不仅仅只是物业开发能力的竞争，而是需要衡量产业园区在产业孵化、园区运营管理、金融投资、制度创新等综合能力，考察园区是否能快速地获取大量资源，并构建合理高效的平台来整合资源。在中国经济面临充满不确定性的环境下，产业园区更应该直面挑战，抓住机遇，勇于创新，实现园区稳健的可持续发展。