工业用地重要性凸显 如何合理规划？

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作为实体经济重镇的珠三角地区，工业用地是保证可持续发展的关键。不管是传统制造业转型升级，还是新兴制造业布局建设，都离不开工业土地的有效供应。在2019年里，工业用地的重要性，理应被提上日程。暂且不提经济回归实体之后，工业用地在产业发展中的重要性，仅就笔者目前在几次活动中所观察到的现象来看，不少战略新兴产业方向的企业都提到，对工业用地，尤其是与总部研发基地相近的大面积工业用地有所需求。

工业用地究竟指什么呢?

据了解，工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。也就是说，在一定程度上，只要涉及生产性的高新技术产业类别，都对工业用地(厂房)有着一定的需求。尽管在一定的条件下，工业用地能够转化为商业用地。但是，从工业是现代城市发展的主要因素方面来看，工业用地的发展，在一定程度上能推动城市不断前进。

即使拿深圳这一以创新驱动发展，高科技为引领的城市来说，在其偏远的周边地区还拥有着不少的工业用地。以排名为中国第一的国家级经济开发区苏州工业园为例，也可从命名上可看出，最初是由工业为主导的，经过了多年发展，而形成了总部集聚区以及高新技术产业集聚区，这表明工业一直作为国民经济的主导产业从未改变过。

既然说到这里，工业作用如此重要，工业用地又如此值得发展，那么，为什么政府还会将大量工业用地进行转让，而又出现以上开发商将工业用地开发为商业用地的现象呢?

除了企业自身的因素外，还有一系列的客观原因。从政府角度而言，能以低价吸引优质企业来此进行投资，从而获得长期的工业税收和当地经济的长期发展;另一方面，与拿商业用地相比，开发商拿工业用地的成本相对较低，压力也就较小。而开发成商业用地之后，可相对获得比工业用地出售的利润更多。所以，从以上来看，双方的出发点都是好的，不可行的是，盲目将拿到的工业用地全面转变为商业用地，这一跟风行为。

所以，这里就有了一个问题，如何避免工业用地盲目转化为商业用地?据相关资料显示：

首先，需要符合城市总体规划，并且要经过规划部门批准。

其次，在符合规划用地的前提下，依照现行土地出让方法的有关规定并经过招标、拍卖或是挂牌形式公开进行，不得擅自买卖交易。

再次，还需要工业用地使用人与相关土地管理部门联系，由土地收购储备机构来依照相关规定进行收储。在工业用地在向其他类别用地转用过程中，还需要注意土地使用年限的改变需要具备什么条件。

当然，本文重点并不在于详细谈论工业用地如何转变为其他用地，而是需要探讨，如何去合理利用工业用地?

第一，要注意在开发过程中，尽量避免出现以上土地使用性质转变情况。

第二，在开发工业用地时，尽量要靠近能源区，距离铁路、公路较近，方便货物装运;在沿河流地段，要尽量建立在河流的下游，以防止污染性生产污染水质。

第三，在产业上，要形成集聚效应。尤其是需要生产协作的产业，要能够在一起，以方便产业上、中、下游的发展，降低成本。

最后，在遇到有严重干扰和污染的工业项目时一定要进行地带隔离，远离居民生活区。

不过好在，尽管以上一再提到工业用地会受到商业用地的侵蚀，2018年末，还是有不少地方政府已经出台了相关文件来对工业用地进行保护。以东莞为例，在2018年底，就有消息指出，东莞市政府拟出台《东莞市工业保护线管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，就工业用地的相关条例，公开征求公众意见，《办法》鼓励工业用地扩容,鼓励现有工业用地和新增产业项目在合规的前提下进行高强度开发。

事实上，就工业用地灵活处理方面，自2010年来，就陆续有包括北京、上海、广州等一线城市的地方政府出台相关保护政策。比如，2014年深圳率先在《深圳市城市规划与标准与准则》(2013版)中，首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地(M0)”门类，致使工业用地在一定程度上价位大幅上涨;但在2018年8月，《深圳市工业区块线管理办法》的出台又对工业用地进行了多方面的严格规范，以防止工业用地被滥用。这也说明，目前地方政府已意识到工业用地保护的迫切性和重要性。

随着新型城镇化的快速发展，我国工业园区当下存在两种趋势不容忽视：一是部分地方尤其是中西部地区工业园为了加大工业发展的体量，降低入园门槛，导致工业园区级别逐渐变低，工业用地集约利用现状堪忧;二是由于历史原因造成各类开发区泛滥，导致工业企业在恶性竞争困局中越陷越深，产能严重过剩和土地大量闲置、废弃。如何破解这个僵局已成为区域国土空间规划亟须解决的现实问题。

当前存在的主要现实问题

工业园区缺乏科学产业和空间规划引领。一是缺乏系统的产业规划，导致园区特色缺失，后劲不足，从而影响后续招商效果;二是区域空间规划不足，不能较好地统筹各园区产业布局现状，从而导致工业用地空间资源粗放利用、产业协调与可持续发展受阻。

区域协作分工不强，产业集聚效应弱化。区域园区产业在选择上，较少考虑区域协同和动态发展，从而使区域企业之间分工协作不强;此外由于选择标准和准入门槛的匮乏，导致园区主导产业定位不明晰，入驻企业五花八门，产业之间缺乏明显的集聚效应，制约区域工业用地集约利用发展。

工业用地批后监管不到位。一是由于区域内部各管理部门之间衔接和配合还不到位，缺乏科学的沟通渠道和协同机制，难以形成合力;二是由于相关法律法规还不够完善，尚缺配套的闲置土地退换机制和相关途径，往往难以实现对闲置土地的收回;三是批后监管力度还不够，各级职能部门都将关注重点放在项目用地的审批上，而没有把更多精力放在后续的跟踪管理上。

对策建议

建立循环经济工业用地利用体系。发展循环经济是实现区域工业可持续发展的必由之路，这就需要鼓励引进和推广资源梯级利用技术、废物综合利用技术和绿色生产工艺，促进资源循环利用，减轻环境压力，提升环境质量，协调统一工业用地利用的经济、社会和生态效益，短期效益和长远效益，从而在更高层次上实现区域尤其是城市群工业用地集约利用。

细化制定区域工业行业用地门槛制度。首先，应明确区域内各城市工业行业发展的比较优势与重点培育产业;其次，在工业用地集约利用现状的基础上，制定包括投资门槛、效益门槛和环境门槛等在内的不同工业行业用地门槛;再次，为了增强行业用地门槛政策的灵活性，可以允许行业用地门槛有一定调整幅度。

推动工业低碳减排与工业用地集约利用良性互动。第一，加大资本、技术、管理等生产要素投入以替代能源投入，降低碳排放，为工业转型升级打下基础;第二，控制工业用地扩张速度，实现工业生产要素最优规模，提升非工业主导型城市工业用地碳排放率;第三，将土地低碳利用理念和集约利用理念相结合，推动两者同步协调发展;第四，明确企业主体责任，将市场与政府调控有机结合，推动工业用地集约和低碳利用。

强化工业用地集约利用控制标准的精细化管理。要根据实际情况，因地制宜提出行业建设用地控制标准最优控制值和建设目标值;管理部门要建立适合区域特点的工业行业建设用地控制标准，从而促使各行业生产健康发展;加强对企业的准入标准审核和后续监管;严格做好厂区建设规划与工程施工的衔接，确保工业用地集约利用到位。

协调区域社会经济与工业用地集约利用发展。首先，要结合行业差异控制企业投入产出效益;其次，结合区域特色提高工业用地集约利用程度，如创新集约利用利益引导机制，发展优势产业，通过产业集聚实现区域产业合理布局等。