物流园区的开发运营模式及特点
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目前，国内很多城市都在大力发展物流业，把构建国际性或区域性物流中心作为城市发展目标。物流园区的开发与运营模式是企业和政府关注的焦点，也直接关系到物流园区功能的发挥。作为物流功能发挥的重要载体，物流园区应以提升运营效率、降低运营成本，优化发展环境为出发点，并充分考虑物流业发展趋势，选择合理开发建设与运营模式。
一、物流园区开发模式
1、政府主导发展模式
政府主导发展模式是指由地方政府做出物流园区规划并组成开发机构，通过招商引资等方式来开发建设物流园区。由于物流园区具有物流组织管理和经济发展双重功能，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区项目，实际上就是在新的经济发展背景下，突出现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用。目前大多数物流园区都是按这种模式在开发。
2、主体企业引导模式
也称为大型物流企业主导开发模式。从市场经济发展的角度，从物流资源和产业合理有效配置的角度，由大型物流企业开发建设物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其它物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集。
3、政企联合开发模式
由政府统一规划，组织物流企业共同开发模式。即政府相关部门从总体上对物流园区做出规划，通过招商引资等方式，由相关企业负责具体项目的开发，共同完成物流园区的开发建设。
4、产业地产开发模式
产业地产开发模式是指将物流园区作为产业地产项目，通过给予开发者适合产业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由产业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。
作为类似于产业地产开发模式，日本的东京、神户和德国的不莱梅等城市，也有政府投资进行物流园区的相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的优惠政策的框架下进行经营管理。
5、综合运作发展模式
综合运作发展模式是指对上述各种模式的混合运用。由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的专业经营运作能力，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的。
二、物流园区运营模式
物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来的新事物。园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。现今，国内物流园区的运营模式主要分为经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式四种。
来源：前瞻产业研究院整理
国内物流园区的管理以经济开发区模式为主，特别是在物流园区的起步阶段，采用经济开发区模式对于有效协调政府各部门之间的关系，推动园区的落地具有重要意义。随着物流业的发展和物流管理理念的变革，智慧物流园区的发展正在深刻影响物流园区的运营与管理，特别是在物流网、车联网及大数据时代，迫切需要引入具有丰富管理经验的团队来负责园区运营管理，依托于信息技术及管理技术创新，推动物流园区的管理向智慧化、精细化方向转变。
三、开发与运营模式的选择
1、物流园区服务平台
物流园区项目的开发建设不仅仅是土地开发，也不是提供简单的物业管理，而是将其经营管理定位“服务于物流企业”的平台运营商，通过系统地提供“资源整合、规范管理、服务提升”来创造价值。因此，无论采用何种开发经营模式，都要注意以下几点：
打造物流企业的商务办公聚集地。要使物流园区成为促进现代物流发展的政策平台，发挥产业聚集优势，吸引区域物流企业总部、创业成长型中小物流企业和上下游企业以及相关的融资、保险等服务机构进驻。
建设物流企业公共服务体系。整合一体化基础设施平台，提供基础物业服务、公共秘书服务、投融资服务、企业管理服务等，将基础设施和专业服务结合起来，以物流产业促进园区繁荣，以园区服务来带动物流产业的快速发展。
构建物流信息服务平台。建立物流服务电子商务平台，拓宽信息及交易渠道，为货主、物流企业提供现场交易与网上交易相结合的综合服务平台，提高物流效率和经营效益。
2、模式选择
在物流业处于起步阶段的城市，物流业基础相对较弱，物流产业集群尚未形成，在该条件下为推进物流业的集聚发展，适合采用以政府为主导的开发与运营模式，通过政府招商引资和优惠政策，辅之基础设施建设，吸引具有较强实力的物流企业入驻，从而有效提升城市物流的发展环境，改善物流发展“小、散、乱”的现象。
在具有一定物流基础的城市，其物流产业链架构已经基本形成，如何降低物流成本、提升物流运作效率则是其关注焦点。这就需要城市应充分考虑物流的市场化行为，为后期运营预留充足的发展空间，采用基于规划许可和监督下的企业主导开发模式或政企联合开发模式，利用第三方团队来负责运营园区日常事务，政府重点负责宏观指导与监督，第三方团队利用专业化技术、人才及管理优势，推动物流产业精细化管理，物流园区规范化、规模化运营，从而为实现物流园区的健康、可持续发展提供强有力的支撑。
