产业园区发展趋势及开发要点

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改革开放以来，产业园区伴随着世界产业转移与中国高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。经过近40年来的发展，我国产业园区从开发探索起步，经历了高速膨胀、治理整顿、二次创业、转型升级的发展过程，以国务院《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(7号文)出台为标志，正迎来了改革与创新发展的一个新阶段。

一、产业园区发展趋势

趋势一：开发主体市场化

产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式，随着PPP模式的大力推广，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。

趋势二：产业生态化

改革开放以来，我国产业园区在产业形态上按照“无产业主题型”—“产业集聚型”—“产业链型”—“产业生态型”演进，未来第四代“产业生态型”园区将成为主流趋势，这类园区产业定位精准，产业链完整，政府、运营商、企业、科研机构、服务机构等各类主体能够紧密关联、有机融合，成为利益共同体。

趋势三：产城融合化

改革开放以来，我国产业园区在产业形态上按照“无产业主题型”—“产业集聚型”—“产业链型”—“产业生态型”演进，未来第四代“产业生态型”园区将成为主流趋势，这类园区产业定位精准，产业链完整，政府、运营商、企业、科研机构、服务机构等各类主体能够紧密关联、有机融合，成为利益共同体。

趋势四：盈利模式多元化

传统的产业园区，盈利主要来源于物业租售，由于产业园区的重资产属性，仅靠物业租售难以获得高额回报，越来产业地产业地产商开始注重园区服务和产业投资能力的建设，与园区内企业共同成长成为其高回报的主要来源。

趋势五：竞争平台化

园区在发展到一定阶段后会面临空间的局限，进行异地拓展将是必然选择。在异地拓展时，品牌输出、管理输出和产业生态输出将成为关键。有实力的产业地产商不仅能通过品牌和管理输出来打开发展空间，更能将自身资源和产业生态导入到新的区域，这将成为未来产业地产商最为重要的竞争力之一。

二、产业园区开发关键问题

战略研判。产业园区在拿地阶段必须进行战略研判，以便企业进行投资决策。战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值，以及项目本身所创造的经济价值。在战略研判的基础上对项目进行概念包装，提升项目战略价值，可更好地向地方政府索取政策支持。

产业定位。产业是产业园区的内容和核心，未来产业园区的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。分析园区面临的产业机遇，判断产业发展逻辑，明确产业体系对于产业园区的开发运营至关重要。

产品定位。产品定位首先体现在如何选择园区的产品线，产品选择跟区域经济、自身实力、周边竞争等诸多因素有关;其次体现在怎样提供符合用户预期的产品，企业对产业物业的要求专业化、个性化强，产品设计一旦有偏差，租售都可能出现大问题。

市场定位。重点解决客户群体的问题，需要建立在大量企业调研基础之上，是来自区域产品需求，来自本地产业升级，还是来自周边产业外溢，要对各类潜在客群进行系统分析。

空间规划。坚持将产业园区策划与空间设计结合起来做，制定产业和物业结合的概念规划方案，系统性的解决园区的土地利用、物业配比、道路交通、绿化景观等一系列问题。

运营策略。从营销推广、产业招商、产业投资、服务体系、组织架构、配套政策等方面制定园区的运营策略，并制定近期的行动计划。服务模式创新的关键在于如何找准入园企业的“痛点”投其所好。