产业园区轻资产运营的三种主要方式

随着地产行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产已不再是开发商的最佳选择，而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。摈弃“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”路径，提高园区“轻资产”运营服务能力的业务比重 ，几乎成为各产业地产业地产商默认的未来发展模式。

2015年初，亿达集团制定了轻重资产并行的发展原则;2016年8月，亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年，其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。2015年， 东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。2016年刚刚完成重组，招商蛇口高管就表示，其正在研发轻资产模型，目前单央企手里就有近万园区，公司可以输出品牌，做轻资产服务。张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入……

可以看出，近几年来各产业地产开发商在全国圈地建园的步伐开始放缓，各大产业地产商的运营思路和宣传口径正逐渐集中到如何为入园企业提供更好的服务上来。下一步，如何将轻资产运营转化为园区和企业的价值，是当前阶段市场面临的重要问题。

总体而言，目前产业园区的轻资产主要有三种方式：合作开发、运营(服务)输出、借力基金，各种方式均有自身优势特点。

1、合作开发

合作开发是实现风险共担、扩大业务规模的最直接、最有效方式，产业园区操作复杂，操盘风险大，回报周期比商业地产更长，资金需求量极大，一旦资金不足，所有的努力都将白费，因此可与资金方合作，获得资金支持。

曾几何时，传统房企趾高气扬，从不会把非主流的产业地产商放在眼里。彼时的产业地产商被视作弃儿，只能在城市边缘苦哈哈地捡取残羹冷炙。不过，三十年河东河西，如今产业地产商终于登上主流舞台，成为各地政府的座上宾，而传统房企则逐渐有些不受待见，很多时候拿地都成问题，很多则纷纷打起了转型产业地产的算盘。具备产业发展运营能力的产业地产商，仿佛一下子褪去粗布衣服而换上艳丽礼服的灰姑娘，被舞会上的王子们竞相追逐。他们知道，一旦合作成功，自己也可以插上“产业”标签，从而能够从地方政府手中换取更多的土地市场通行证。

产业园区的逻辑不同于房地产，若以做房地产的思维做产业，本质上还是培育地产业务，不益于培育新的利润增长极。因此对新进产业园区的地产商来说，与产业地产实力较强的企业合作，相当于买了份保险，地产商不仅可学习产业园区开发运营经验，还提高了产业园区成功的概率。

2、运营(服务)输出

运营服务输出属于园区价值的横向延伸，是产业地产的盈利点之一。同时，因产业地产的区域性特征，某种定位的产业地产项目可能面临复制难的问题，因此，运营(服务)输出便成为企业规模扩张的有佳途径之一。

当前，产业地产领域已不乏通过运营(服务)输出实现收入增长、规模扩张的案例，如亿达中国、天安数码城、联东集团等。截止2016年年底，亿达中国主要通过销售代理、招商及运营的模式向外进行管理(服务)输出，共托管项目22个，包括长沙梅溪湖创新中心，苏州昆山财智科技园等，总计签约运营面积约236万平米，商务园运营管理服务收入约为5275万元，较2015年全年同比增长107%。

佳兆业在产业地产领域进行了轻资产模式的探索，2017年其在产业地产领域频频露脸，继签约了苏州木渎智慧产业园区项目后，又签约了承德力海企业港大数据产业园，佳兆业拟通过轻资产方式介入，为力海企业港大数据产业园项目提供前期产业定位、空间规划设计、后期招商运营，以及企业外包管理等综合服务。

3、借力基金

对于产城生态运营商而言，可以采用基金并购的方式，扩大自身“产业版图”，实现业绩、规模和运营的多方平衡。

每种重资产的运营都该对应一种退出路径。在产业地产项目成熟时，可考虑使用基金方式实现轻资产操作，即将高周转的物业开发保留在资产负债表中，而慢周转但收益稳定的物业持有部分分离出来，植入产业地产基金，一方面提高了企业的资金周转速度，推动规模化进程，另一方面还可以通过基金提成来获得优质物业的长期受益。

普洛斯是物流地产基金的常客，通过杠杆式操作，提前兑现了物流地产的收益，并将资金投入到下个项目的开发，使得普洛斯的规模如滚雪球似的扩大。2017年7月14日，中国财团以116亿美元成功收购普洛斯，其中万科占股比例21.4%，万科此次的大手笔收购普洛斯，是万科城市配套服务商的重要举措，有利于万科完善物流地产布局，实现产业地产业务规模的快速扩张，更重要的是为以后的轻资产运营奠定基础，万科可借助普洛斯成熟的产业地产基金运作能力将成熟项目变现，助推企业实现杠杆式跨越式发展。

目前，国内专注以轻资产园区为导向的第三方运营商鲜有成绩。究其原因，主要在于产业园区入园企业与第三方运营商的诉求和价值观难以达成统一，无法真正实现园区的可持续性发展。而磐界立足于产业发展客观需求上的园区开发运营模式，正是打开轻资产园区市场的一把钥匙。尤其是在租购同权、租赁住宅落户、公共住房等政策倾向的市场环境中，这些覆盖全产业生态链的运营策略与金融要素，将成为破解产业地产下一阶段格局的重要优势。