一二线城市产业园布局原则

在一线城市，产业园定位相对灵活和宽泛，不论在选址、产品设计、租售政策、客户服务体验以及增值服务等哪方面，有较明显的优势，一般来说，都不容易出现亏损。在一二线城市布局，以往套用概念的方式已经不可继续，除了需要关注政府诉求、配套政策等因素外，更加看重产业园的核心竞争力，比如制造类就是龙头大项目或者亮点项目，服务业类就是知名IP和运营平台。有了这样的“利器”，剩下的基本上就是整合资源的过程。

笔者认为布局原则可以基于以下三点：

一、要有核心产品和运营

资源整合是不能完全搞定核心产品的，况且，在运营算账这方面只有了解核心业务运营模型，才能把产业的帐算清楚。这是一个刚性的前提，在与政府谈判对价的时候，如果自己没有成熟的核心产品，就会有一个明显的短板，哪怕这个核心产品是你买来的，那也算是自己的，不然，只是靠整合资源，不确定性太强。成熟区域的政府很难接受这样的合作方，也很难放心把一块好地给这样的合作方。

所以，一定要有核心产品和运营能力，前者是刚性的，后者可以说看上去有也可以，毕竟运营是长线，但如果有实际已经落户操盘的案例的话，这绝对是加分项。这也是为什么很多产业领域的开发商都要集中力量打造一个标杆产品。有了核心产品首先解决了敲门砖的问题，但要确保赚钱，长久发展，并能够不断异地拓展，都还需要有一个成熟的运营体系和强大的招商运营团队。这一点国内的有些运营商已经做得很有些样子了。

二、要把产业和配套分开计算

从地方政府的角度来说，最担心的就是产业地产开发商打着产业的幌子大规模的干房地产。所以，经常会要求他们把开发的节奏以及每个阶段的任务都算清楚，这时候，很多人会走入一个误区，就是把地产开发和产业开发都混在一起计算。其实，笔者认为这主要是传统的地产开发惯性思维造成的。

在笔者看来，产业的算账最好能够单独独立出来计算，这样会更加清晰，至于地产反哺还是其他利润支持，都是建立在产业能计算清楚的前提下的。这里就会又绕回招商运营团队的能力上去了，的确，团队能力强不强，直接影响到产业自平衡的时间和效率，甚至于项目做不下去。之后，其他配套的开发账目都是相对标准化的，不论住宅、商业还是物流都有相对成熟的标准版。故此，配套虽然也许是前期利润的最大来源，但还是要控制好开发节奏，不然，很容易被扣上帽子，不利于后期的运作。

三、要先产后城的开发

既然算明白账了，还需要谨慎把握一下开发节奏，做产业园的开发，切记要先干产业，导入一流的产业资源才是最大的话语权。笔者经历过有些操之过急的案例，开发商急于回款，反而在产业还没实质性落地的情况下，就着急启动房地产，结果直接造成后期政府在政策以及土地资源供应方面的被动。其实，从某种意义上讲，这也是没把产业的账算清楚，就开干，干了一半发现现金流有问题，就急着干房地产，这就是最被动的。最佳的方案应该是产业在干的同时，锁定配套资源的前提下，先做一些配套的配套，这不仅对于提升整个园区的形象和档次有直接的帮助，更有利于未来配套启动实施的时候，能有个更高的起点。

故此，以后的产业一定得真干，靠整合资源编故事的套路已经过时的，能够在这条路上持续走下去的，一定要现有核心产品，在打造一个招商运营团队，先算好产业的账，这些才是能在一二线城市立足的根本。