北上深，工业、产业用地弹性出让政策解读
1月14日，北京市政府办公厅发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》(以下简称《意见》)，文件提出，北京市在试点区域内实行弹性年期出让，除了极特殊情况，土地流转年限缩短到20年以内。
1月17日，河南省政府办公厅下发《关于印发河南省工业用地弹性出让实施办法(试行)的通知》(以下简称《通知》)。与北京一样，将土地出让年限缩短至20年。
近期北京、河南等地都相继发布将工业用地、产业用地出让年限缩短至20年的政策。一时之间成为了行业的热点话题。
孰不知，工业用地弹性出让的政策在上海、深圳早已全面实施。
然后北上深对于工业用地弹性出让的政策还有有着明显的区别。
适用范围
北京
这次的政策只是在国务院和市政府批准设立的开发区、产业园区(以下统称园区)试点。总计19个国有园区，启动了“弹性年期出让土地和土地年租制”。
仅仅只是在国有园区内部的一场试点。
深圳、上海
在深圳及上海工业用地、产业用地的弹性年期出让土地政策已在全市全面展开。
出让年限
在一般产业项目类工业用地出让年限三地都不超过20年。而在市级的重点产业项目用地还是有着区别。
北京
国家和本市重大产业项目，经市政府批准后可适当延长，最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。
深圳、上海
市重点产业项目类工业用地，经有关部门批准后深圳可以最长出让年限为30年，上海为50年。
早在2014年，上海就不仅将出让年限缩短至20年，同时为了打击“囤地”行为，要求一般情况下，土地获批后2年之内项目就得竣工，否则将面临被收回风险;同时规定土地不得整体或分割转让，打击市场以获取土地增值收益为目的的工业用地流转行为。
还加强了开工竣工和投产时间管理，明确表示：原则上开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请，延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的，可以收回土地使用权。
考虑到工业产品受市场、经济形势变化、产业结构调整等客观情况的影响，新规还引入了土地使用权退出机制，在工业用地开工约定日期和达产之后，受让人因自身原因可申请退出。
产业选择
北京、深圳
在北京及深圳土地弹性年限制度中只是将产业区分为一般产业及重点产业，对于产业类型没有非常明确的限制。
上海
2016年4月1日在上海针对弹性年限制度又推出《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，进一步规范了工业用地出让的管理。
规定中明确指出工业用地利用必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，符合本市产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等的要求。
“104区块”主要进行结构调整和能级提升，重点发展高端制造业、战略性新兴产业、生产性服务业，研发总部类用地可用于产业类项目和通用类项目。“195区域”按照规划加快转型，进一步完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业，研发总部类用地可用于产业类项目。
土地转让
在工业土地转让方面的规定三地就有着明显的区别。
北京
在经市、区政府授权的前提下：
1.园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让;
2.园区开发企业也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。
3.园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。
深圳
以出让方式供应的一般产业项目用地，建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让，初始登记后不得办理分证。
以出让方式供应的重点产业项目用地，建设用地使用权及建筑物原则上不得转让，但是特殊情形可以在遴选方案中提出。
以租赁方式供应的建设用地不得转让、转租或抵押。
上海
(一)工业用地产业项目类和研发总部产业项目类
建设用地使用权不得整体或分割转让。
宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。
建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应当事先经出让人同意。
土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。
(二)工业用地标准厂房类
建设用地使用权不得整体或分割转让。
宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。
建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应当事先经出让人同意。
土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。
(三)研发总部通用类
可出租，建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。
土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。
建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应当事先经出让人同意。
产业管理
在出让土地之后的产业管理方面三地都明显加强了这方面的监查。这也是响应深化供给侧结构性改革，科学配置土地资源要素，为构建高精尖经济结构、推动高质量发展提供有力支撑。
更好地监管此类用地的运作，对于一些不合格的用地，在考核方面也会更加精准，防范部分企业在土地上随便变性或者不积极提高产出效率。
总结
上海相比于深圳和北京，在弹性年期出让土地政策及监管方面已经步入正轨，更具系统化。深圳的政策方面也正在逐步收拢。北京相比而言更谨慎，仅仅是在国有园区内试点。
但是实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期将是未来的大趋势!
