解密深圳星河WORLD产业园发展模式

深圳星河WORLD位于深圳龙坂片区，地处福田CBD、深圳北站高铁商务区和坂雪岗科技城(原华为科技城)黄金三角的核心。

毗邻14平方公里银湖山郊野公园，坐拥雅宝、民治、南坑三大水库，拥有得天独厚的生态景观资源。项目占地62万平方米，总建设规模约160万平方米，总投资150亿元，以金融、战略新兴、文化创意三大产业为引领，按照产城融合理念打造“园区+金融”双闭环的产业新城。

深圳星河WORLD产业新城区位示意图

星河WORLD产业新城创新性地提出“租金/服务/产权换股权”运营模式，设立了星河·领创天下私募基金，联合设立红土星河创投基金、张江星河创投基金、巴林星河创投基金，基金总规模超10亿元，定向投资园区企业。

在项目范围内，涵盖了办公、研发、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等生产、生活和配套服务设施。8万平方米的COCO Park旗舰商业、5.5万平方米酒店公寓、20万平方米银湖谷湖山大宅， 33万平方米文体公园，并引进华南师范大学附属学校师资力量，享受政府定向配租公共租赁房，各业态间相互连接、协同，为产业集群的发展聚变创造了良好条件。

深圳星河WORLD产业新城功能构成

深圳星河WORLD功能布局示意图

截至目前，星河WORLD已吸引超500家知名企业进驻，包括著名创客机构15家、上市企业30家、福布斯500强企业14家，如华为、中国人寿、三菱电机、五矿证券、平安惠普、顺荣通讯、菲尼克斯电气等，战略新兴、金融投资、文化创意三大产业聚合度75%，已形成初具规模的产业集群;创造总产值超200亿元，为区域带来税收20亿元;园区总就业人口已达1.8万。

深圳星河WORLD是星河控股集团旗下首个产业地产项目，承载了星河集团的转型战略。星河集团寄希望于利用星河WORLD打造一个产融深度互动的平台，并通过持续运营、服务、投资，打造出一条可复制、可输出的产品线。

星河WORLD所在地曾经是一个旧厂房。2007年鹏基集团以5.5亿元购得雅宝工业城，2007年下半年转手到星河集团。2014年投入运营，2017年招商面积近10万平方米，单个项目招商面积全深圳第一。星河WORLD的成功，有诸多值得学习的地方。

一、住宅反哺产业，让产业招商和运营游刃有余

项目的住宅用地比例不高、建设规模比例也不高，仅占14%左右。但是受益于深圳近年来房价的大幅上涨，住宅价格已由初期的3.5万元/平方米上涨到现在的8万元/平方米。由于住宅的超额利润为项目招商、运营奠定了资金基础，且项目招商运营有方，以至于当初获取土地时政府要求产业部分49%的自持，现在运营方主动100%自持。

当然，除住宅反哺，星河还进行了ABS融资，并计划进一步做REITs融资。通过以上融资方式促进资金快速回笼，从而保障星河产业集团的滚动投资和快速发展、避免资金沉淀。

二、产业服务和生活服务保障企业有发展、生活有品质

现代产业园区与传统产业园区最大的区别，在于为企业和就业人士提供了周到、全面的生产服务;产城融合与传统产业园区的最大区别，在于为就业人才提供了宜居空间和生活配套服务。

为更好地服务入驻企业，降低企业成本，提高企业运营效率，星河WORLD打造了全过程、多层次的产业服务体系，简称“GALAXY+商务运营服务体系”，包括创新金融服务、咨询顾问服务、产业政策服务、知识产权规划及资质管理服务、高级政务服务、技术及人才服务、培训及教育服务、多功能公共服务平台、“O2O”服务平台等。

2018年4月12日，龙岗区行政服务大厅星河WORLD分中心成立。分中心总建筑面积约700平米，设7个服务窗口。服务内容则包含市、区、街道、社区4级联动、206项政务服务事项，同时承载园区5大服务平台、28项服务事项的办理。

为实现“留人才”，星河WORLD为引入的人才提供了各类居住功能的服务，包括临时居住的酒店、中短期居住的公寓、中长期居住的住宅，并为居住服务配套了体育健身、子女教育、商业购物、餐饮娱乐等各类设施。

完善的产业服务和生活服务，解决了各类人群全天候、24小时的各类需求。

三、企业全生命周期的陪伴成长

在全国产业转型升级的大浪潮下，产业新城、科技小镇等各类产业空间载体如雨后春笋，全面发力。然而，正如许多专家、学者的忧虑，未来有这么多企业?有这么多产业空间需求吗?实际上，中央、国务院提出的“大众创业、万众创新”正是支撑各类产业空间载体的可持续性战略。

与许多单纯打造孵化器或总部基地、要求高税收等地方政府、项目不同，星河WORLD包括了从孵化器、众创空间到加速器、到总部基地的各类空间和设施，正可谓从播种、育苗、施肥浇水到资金支持、包装上市的企业成长全生命周期服务。在寸土寸金的深圳，不嫌弃税收低甚至无税收，不嫌弃空间经济效益低下的初创型企业，与动辄带来多少税收、定位总部基地相比，充分体现了做产业的正确姿态，也是产业可持续发展的基本保障。或许这就是深圳科技创新的精神内涵吧。

星河WORLD通过孵化器为加速器、总部基地输送成长性企业，加速器、总部基地又借助客户粘性留住成长起来的企业、从而留住了税收。这就是产业生态的基础——首先保证产业的生命链。

四、以投促招从而实现精准招商、选商

谈到产业地产，大家首先想到的是华夏幸福。华夏幸福有号称上千人的招商团队、上百个政府前招商局局长，从而奠定了2017年产业新城业务230亿元的营收。

招商，是产业地产的关键环节和核心业务，比营销团队在传统房地产行业的作用更加重要。全国各地、各级政府，为了发展经济和产业，基本上都配备了强大的招商部门。

这些年，进军产业地产的各大房地产企业，也配备了强大的招商团队。纵观各个企业，招商团队可以分为两个层次，一是企业层面的招商，二是项目层面的招商。企业层面的招商，往往服务于一定区域范围内的众多项目。项目招商，一般仅服务于某一个特定的项目。不同层面的招商，有不同的招商策略和方法。

星河WORLD招商，属于项目招商。其最大特点，是通过产业基金和企业投资方式先进行企业筛选，将具有较好发展前景和成长潜力的企业作为重点招商对象。对于招进园区的具备较大投资价值的企业，进一步考虑股权投资。星河WORLD通过产业基金和企业投资工作，目前已调研和筛选了超过1万8000多家企业，并投资了800多家企业。投资的方式之一，是租金换股权。

五、结语

星河WORLD的成功，是深圳打造科技创新中心、发展产业的一个缩影，既是全国各级、各类政府应该学习借鉴的典型，也值得所有做产业的企业深入研究和学习。