特色小镇的实操路径权威解析

三、项目定位

1、STP分析

细分(Segmentation)——目标市场(Targeting)——定位(Position)，简称STP分析

通过详细的市场调研，经过科学的分析，对项目的可行性进行初步研判，并通过对竞品的分析，找到自己的细分市场和目标客户以及产业定位，最终对项目本身进行精准的综合定位。

产业定位——如服务类/制造类/文旅类等

客户定位——如业内领先企业、创业企业等

产品定位——如物业类型、风格、面积段等

功能定位——如企业服务、员工服务、配套等

商业模式定位——如租售比例、收益来源(物业、投资、服务等)

2、体量预估

很多时候，项目开发体量是根据地块本身的面积、容积率、建筑密度、限高等规划条件而定的，但是否在一个地块上把容积率做满，体量越大越好?显然需要根据情况而定。

如果是在城市中心地段，建CBD，那可能楼层越高，越有可能成为地标越有获益的可能，但如果是在城市近郊，在拿地以及建筑成本较低的情况下，可考虑通过以低密度的空间尺度来吸引客户入驻，此时，就要对办公及配套的物业体量进行大概的预估。预估方法各有不同，此处列出一些数据供参考。

参考数值

人均办公面积约10-15平/人

人均商业配套面积为：1-1.2平

人均居住面积为30-40平

四星级酒店 2.5-3万平

公摊一般按按30%算

估算出来的面积上下浮动10%，则是保守估计和乐观估计

3、关键成功要素

在对项目的定位有了大致梳理后，必须要提炼明确项目能成功的关键要素，按照重要性排出前五。这些关键因素将贯穿整个项目开发的始终，贯穿规划建设、招商运营。

四、规划编制

在确定了项目的功能、物业体量需求、物业形态及风格等后，就要开始做项目的概念规划，确定项目的实际占地面积，规划红线，容积率，建筑限高、建筑密度，绿地率、初步的交通体系、建筑风格、景观等内容。注意，里面的指标需与政府对该地块的控制性详细规划保持一致。

在项目前期，可以联合策划单位和概念规划编制单位，合作进行开发策划方案的编制，双方进行充分沟通，以免出现策划一张皮、规划一张皮。

等项目立项或者通过审批后，开始做详细的规划设计和施工图设计，随着技术的发展，智慧化大潮的到来，工程建设也会涉及到很多的智能化设施。所以，智能化设计最好在规划设计阶段就开始介入，为后面的施工预留空间。

五、政策争取

开发特色小镇(产业园区/产业新城)，都是属于投入大、回收期慢的项目，在很长一段时间内都属于净投入状态，所以需要强大的资金实力作为支撑。很多园区开发商都会与当地政府进行洽谈，在开发之前就与政府谈好条件，获取定制化扶持政策，如土地获取、配套商住地、利益分成，招商奖励、运营补贴等等，这些也会影响到财务测算，关系到整个园区的账是否能算的过来。

注意：

1、必须以详细的具有法律效力的合同条款来规定这些特定政策。

2、政府一般5年一换届，在这届政府任上签订的协议，下届不一定会继续照做，开放方一是要加快园区的建设和招商运营，以成绩说话，保证政府换届时的平稳过渡，争取政策的延续;二是在前期策划阶段的财务测算方面，要假设抛开了政府补贴后，自身实际的损益情况，评估自身抵抗风险的能力，谨慎开发。

3、对于政策的争取不止在前期，应该贯穿整个项目的运营，并滚动更新。

六、融资方式

产业园区/特色小镇/产业新城的投资大，回收期长，因此不可能完全使用自有资金，需要通过多样化的手段进行融资，合理规划资金的筹集、分配、运用和收回，以降低财务风险，缓解财务压力。

随着金融业务的发展和衍生工具的创新，企业投融资方式更加多样，除传统的自有资金融资和银行贷款外，非标融资、资产证券化、房地产信托融资、PPP等方式得到了广泛的应用。在此列举几类相对稳健、成熟的融资方式供参考。

七、财务测算

1、建设成本估算

2、财务费用估算

部分税项的税率分地域而有所不同，需结合项目所在地财税部门的规定计算/计提。

同时，需考虑固定资产或长期使用的经营性资产的折旧和摊销。

3、财务费用估算--土地增值税清缴

土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

4、财务评价

1、评估项目是否可行，通常关注项目内部收益率(IRR)、财务净现值(是否为正)、投资回收期(动态/静态)

2、为进一步分析财务回报的影响因素，可增加敏感性分析，如租金、售价、建安成本、财政补贴等因素对收益率的影响分析。

八、可研编制

到了这一步，已经算完成了整个项目的前期部分，已经可以形成完整的可行性研究报告。 很多人会问到，除了可行性报告，也经常听到“开发策划方案“和”商业计划书“等名词，这几个内容有什么不一样吗?

可行性报告——在项目开发前的决策阶段，对项目的市场前景、产品定位、客户需求等各种因素进行具体调研、分析，综合分析各类因素，估计项目经济效益和社会效益，判断是否可行，形成书面报告，供决策者和决策机构参考，是项目开发前期的必要书面报告。

开发策划方案——同样需要经过深入的市场调研，只是在内容上，除了可行性分析外，在项目的实操层面(如招商、营销、运营)也提出了更多具体建议，格式也更加零活。

商业计划书——多面向风投，不仅要在可行性方面进行详实说明，在管理团队、经营战略、投资者回报的方式和投资者如何参与未来项目的经营监管等方面也要进行详细说明。

三者都建立在详实的调研和严密的逻辑分析基础上。

可行性研究报告的框架有很多，但基本上都是解决如下问题：