特色小镇的实操路径权威解析

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本文从初步方向、市场调研、项目定位、规划编制、政策争取、融资方式、财务测算、可研编制、开发建设、招商前置、营销推广、运营管理、申报示范等十三个方面，对特色小镇的具体实操路径进行了解析。

一、初步方向

在做一个特色小镇之前，开发者必须对项目的选址和要介入的产业先有一个大致的思路和初步的方向，然后通过市场调研去论证可行性，并不断修正。

1、区位

宏观——尽量在中国地图胡焕庸线的右侧区域，左侧区域上与一带一路等新兴经济增长点有关的区位可以谨慎选择。

微观——尽量靠近城市特别是发达城市或者一二线城市的周边，或者位于城市群内的人口流入地，谨慎选择人口流出地。

2、交通

宏观——尽量靠近高铁站点。

微观——尽量靠近与城市路网接驳的主干道，地铁口、公交站等公共交通到达区域，在交通交汇处更好。

3、土地

尽量选择成片的净地，并考察周边是否有垃圾场、坟场、高压线、污染源，若有的话要处理好。

尽量选择周边有山、海、湖、河、公园等自然景观资源。

除了产业用地外，尽量有商住、教育、市政配套用地。

4、产业

优先选择国家战略新兴产业：新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、节能环保产业、数字文化创意产业。

优先选择“以人为本”的大健康、文化、旅游、体育、养老产业等。

5、资源

优先选择有产业基础或者靠近产业聚集地 •若做旅游小镇。

优先选择具有人文或者自然旅游资源的地方，若没有，也必须是自然环境优美，交通可达性好的地方，易于培育IP。

二、市场调研

不管是政府机构、还是开发运营商，抑或是被委托的咨询策划机构，在要开发一个园区/特色小镇/产业新城之前，都必须想好要做什么，客户在哪，怎么做，进行科学合理的策划，不能凭经验拍脑袋的马上就开建，否则大概率会失败。而在前期策划阶段，最重要的就是要进行详尽的调研，并进行科学的分析，才能因地制宜的做好开发策划方案。这也是开发前期最重要的环节，可以说决定了项目的成败。

市场调查可以由甲方(政府、开发商)自己进行，也可以委托专业的调研机构或者咨询公司完成，但即使将此项工作外包，甲方也必须对调研达到的目标、要求、主要内容等有明确的思路。

1、调研流程

2、调研方法

市场调研是一门专业课程，此次主要按调查资料的来源分为一手资料调研和二手资料调研，这两种调研方法都拥有较为丰富的路径，此处仅列出比较常用的渠道。

3、调研内容

以下为主要内容，可根据自身项目特性进行增减。

4、结论分析

SWOT分析

在进行了多轮调研，掌握了详实的资料，并通过pestel、波特五力分析，已经对项目的可行性会有了进一步的研判，此时，还需通过SWOT分析，对前面的分析内容进行梳理。SWOT分析法(也称TOWS分析法、道斯矩阵)即态势分析法，是管理分析工具中最常用的一种分析工具，但是很多人运用的时候都只是S、W、O、T四个方面进行罗列，而且经常混淆S与O，W与T，此处，对于做SWOT分析进行简要的介绍。