成都龙潭水乡古镇失败案例剖析

三、项目失败原因剖析

1、策划环节

(1)龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区，有类似刚需的市场支撑，可惜现在该区域还有待发展。项目主打的是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的空白，显然低估了成都人的消费需求。

(2)龙潭水乡号称清明上河园(北方的、宋代的)，看不到任何与之相关的内容，和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头，龙潭水乡真正的文化灵魂不明确。倘若学习《宋城千古情》，需要强大的市场支撑(外地游客，旅行社)，且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能)，而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目，难度也非常大，显然龙潭水乡走的也不是这个路子。

(3)龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南关联系并不强，没有多少实质内容。

(4)如果这是一个飞来的、外来文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是说，在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在，江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度，有没有一点点构成“魅惑”的可能?

2、实操环节

(1)操作思路还停留在多年前的旅游景区操作的思路上，没有旅游地产和商业地产的一点思维;操作团队不懂旅游地产或商业地产，没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心，不能给老板正确的决策提供支持;

(2)定位不清，不准、或者说根本没有定位，却只把目光放在建筑规划上，这是最无知的操盘人，却不知，没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土;动线混乱，业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产，一个项目的方向错了，注定永远都是个悲剧;

(3)不论是做商业地产还是旅游地产，最最核心的不是区域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键;玩概念的忽悠的时代已过去，尊重市场规律，尊重专业。

(4)商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验;项目没有核心驱动力的主题和特色，东施效颦注定失败。

四、小结

前瞻产业研究院观点：现在的旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一靠景观或建筑的时代已成往事，以游客体验消费为核心不断提升游客的参与性的休闲旅游将是未来旅游地产发展趋势，细化、创新各种服务功能，满足各类休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。