房企如何科学创建特色小镇？（图文详解）

 国家“千镇计划”、“第一批特色小镇”、“第二批特色小镇”等一系列文件已陆续出台，特色小镇作为区域经济的发动机、产业转型升级的试验田，已在全国范围内掀起建设热潮。而在大多数房企对于特色小镇领域还在“到底要不要做?怎么做?”的懵懂迷思下，部分房企已率先加速抢子特色小镇。我们以全国1500多个特色小镇为基础，结合房企的落地小镇情况，试图解答这些房企抢筹特色小镇热潮背后的冷静抉择。

国内特色小镇

是什么让房企趋之若鹜?

首先，我们对各省市特色小镇的数量、产业类型、区域分布、相关政策支持等方面进行整理，梳理出目前全国特色小镇的基本情况：

数量：省级特色小镇密集上马，20个省份计划数量已超1500个

图：代表省份特色小镇计划数量、公布数量及完成时间

从数量上来看，截至目前全国共有20个省份提出特色小镇创建计划，总计划数量已超过1500个，已公布小镇名单数量在500个以上。结合剩余14个尚未公布计划的省份推算，全国至少将会出现2000多个省级特色小镇，都将成为国家千镇计划的后备军。

从创建时间来看，大部分省份将小镇的建设时间划定为3-5年，其中共有15个省份将时间限定在十三五期间完成百镇计划，与国家千镇培育计划时间保持同步。

总的来说，各省市特色小镇的创建计划“时间紧、任务重”，因此，最大限度利用现有的特色资源是各地特色小镇建设的基本逻辑，而非“从无到有”的创造，正如发改委所要求的“特色小镇不在于打造而在于培育”。

产业类型：传统特色产业升级、新兴产业培育两手抓，前者占比超过60%

图：全国代表省份公布特色小镇产业类型

从已公布名单的500多个小镇来看，各省份对特色小镇产业的培育紧扣传统特色产业升级、新兴产业培育两手抓这一宗旨：

超过60%的特色小镇为传统产业升级，如旅游、文化、农林牧渔等，其中以旅游产业为主的小镇占比达到37%，超过三分之一，连同占比16%的文化产业一起，仅文旅类小镇便超过特色小镇的半壁江山。

新兴信息、健康、时尚、金融、环保等新兴产业占比在30%以上，相对较少。但为促进产业转型升级，国家在第二批特色小镇申报时提出“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3”，对新兴产业给予更多的政策倾斜。

区域分布：经济发达区域聚焦新兴产业培育，经济中等地区重在传统产业升级

图：各省级特色小镇类型分布图

长三角区域的浙江、江苏等省份，京津冀区域的天津以及位于海西经济区的福建，由于经济发达、产业发展基础雄厚，依托信息、金融等领域的快速发展，成为新兴产业特色小镇的聚集地。这些省份囊括了全国70%以上的新兴产业小镇，其中高端制造产业和新兴信息产业小镇近七成集中在这些省份，金融产业小镇全部集中在浙江和江苏两个省份。

位于中西部区域经济整体欠发达地区如甘肃、重庆、安徽等省份或直辖市及自然资源丰富的地区如海南、河北、山东，特色小镇以文化、旅游、农林牧渔等传统产业为主。这些省份包括了全国78%的传统产业小镇，其中安徽、重庆、海南三个省份的旅游小镇占比达到甚至超过50%。

政策支持：土地、财税、金融三管齐下，新兴产业政策支持力度更大

特色小镇建设关乎国家城镇化进程，得到国家以及各地政府政策上的大力扶持与推动，总体而言，主要包括土地、财政、金融三个方面：

土地方面，一是优先安排用地指标;二是对如期完成的按比例给予奖励，对未达成的加倍扣减;三是利用现有房屋和土地兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、文创空间、现代服务业、互联网+新业态的，可实行5年的原类型过渡期政策，期满后可按新用途变更。财税上，包括一般3-5年的财政返还、资金奖励(有的按年给，累计三年;有的一次性给予奖励，规模200-500万元不等)和贴息扶持三种。金融方面，支持产业投资发展基金、产业风险投资基金等基金设立，鼓励采取TOT(转让经营权)、BOT(建设—经营—转交)等PPP(政府与社会资本合作)项目融资模式等。

图：各省特色小镇在土地、财政、金融上的政策支持

整体上来看，各地在金融方面政策差距较小，但在土地和财政支持方面具有较大差异：天津、云南、福建、江苏对特色小镇的扶持力度较大，在土地、财政方面均给予多种优惠政策;在政策优惠程度居中的省份中，浙江、江苏、山东等省份在土地、财政方面侧重于考核后奖惩，河北、重庆、江西、甘肃、湖北等省份则侧重于优先支持;辽宁、海南等省份目前仅给予一定程度的资金支持，扶持力度相对较小。

与此同时，我们发现，优惠政策多的省份主要是产业发展较为发达的省份，且对新兴产业具有明显的政策倾斜，如浙江省对如期完成目标规划的小镇给予实际使用指标的50%配套奖励，而对信息经济、高端制造等新兴产业类给予60%配套奖励;过渡期政策仅针对新业态。优惠政策少的省份则以当地旅游、文化、农林牧渔等传统产业为主，如海南省100个省级特色小镇中90%为传统产业，仅在财政上给予一定返还。

可以看出，特色小镇在国家新型城镇化建设当中的重要性已显而易见。目前各省市已发布的1500多个特色小镇计划及500多个名单囊括了各地产业最集中、经济最高效的地区，不仅承载了各地人口、经济与产业未来的聚集方向，也代表了当前国家及地方政策在土地、资金等方面的重点惠及区域。对于房企来说，站在特色小镇的风口，也意味着能够飞得更远的可能。

房企特色小镇

如何排兵布阵?

我们通过对目前房企的落地特色小镇在数量、产业类型、布局以及政策把握等方面的归纳总结，梳理出目前房企特色小镇的发展概况：

数量：超过20家房企提出小镇计划，落地项目80余个

图：部分房企特色小镇计划及现状

在各省份陆续公布特色小镇创建计划的同时，房企的特色小镇计划节奏亦密集上马，如碧桂园提出五年投资千亿打造科技小镇、华夏幸福计划三年内布局百座小镇、绿城提出十年实现“百镇万亿”、华侨城亦计划投建百座民俗文化小镇、时代地产计划5年投资30个未来小镇等等。据统计，目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划，签约落地项目已超过80个，其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。

产业选择：文旅小镇居多，看好新兴产业发展空间

图：代表房企特色小镇产业类型占比

从产业选择的思路来看，房企总体基于开发优势选择最易操作的文旅小镇入手。目前房企打造的特色小镇共涉猎7种产业类型，但将近八成以文化旅游为主，80余个小镇中文旅小镇共61个，除了专项发展文旅小镇的华侨城、荣盛外，恒大、雅居乐、当代、中南等均机会型进驻文旅小镇，开疆拓土;部分房企定位于新兴产业领域，如科技、健康、高端制造、商贸物流等，如华夏幸福、碧桂园、富力、苏宁等。

图：代表房企特色小镇的类型

除此之外，房企特色小镇的产业定位战略有所差异：

①部分企业聚焦一类产业全力发展。如华侨城、荣盛基于自身旅游开发经验，重点打造文旅小镇;碧桂园则看中智能、信息等未来潜在发展空间及国家政策对新兴产业的扶持，利用自身郊区综合开发的经验引入产业资源，专注于科技小镇的开发建设。

②部分企业围绕原有产业链打造多样的产业小镇。如华夏幸福在京津冀、长三角打造了旅游、文化、高端制造等多种产业类型的特色小镇。