100个国外特色小镇案例经验（纯干货）

西班牙胡斯卡小镇2011年之前的区位、生态旅游资源均毫无特色，每年游客不超300人，但2011年因盛产蘑菇被索尼影业选为3D动画片蓝精灵的宣传基地，所有的白墙红瓦的房子全部被刷成蓝色，借助动画片宣传一年内游客暴增400余倍，当地政府和居民以此为契机，相继推出主题乐园、蓝精灵集市、蘑菇节等旅游项目，创造了因一种颜色走向复兴的小镇奇迹。

从107个国外知名小镇的分析来看，产业一定是小镇能否成功的最强基因，区位条件是产业培育的先发因素，运营能力是产业发展的后发因素。要么具有大城市、节点城市的区位优势承接人口、产业等的集群发展需求，形成强产业集群，如大城市近郊型和网络节点型;要么具有强大的运营能力形成极具吸附力的产业特色，如孤点分布型。那么，根据国外知名小镇的发展轨迹，我们来进一步分析房企目前的小镇蓝图：

房企如何做?

“你有张良计，我有过墙梯”

从房企希冀于特色小镇的动机来看：第一，拿地难。当前土地出让条件不断升级，房企增储压力与日俱增，投资成为房企发展的首要问题，很多中小企业面临无地可拿的困境，同时意味着将失去市场，而特色小镇却有着相对优惠的土地配套政策，成为房企市场突围的重要路径;

第二，运营这道坎必须跨。目前，北上广深等一线城市自持土地拍卖渐成风潮，未来不排除开发模式会发生根本改变，与其拿了自持项目后被动摸清发展方向，不如主动出击，通过特色小镇培育运营能力;

第三，特色小镇是新型城镇化的首战场，而其背后隐藏的是更大的城镇化建设主战场，这更是房企着眼未来、实现长远发展的重点所在。因此，特色小镇是房企的一个重大发展机遇，甚至将成为部分房企转型升级的突围路径。

目前国内房企特色小镇的建设现状

图13：国内房企主导特色小镇的落地案例数量

仅一年时间，随着全国及各地密集出台特色小镇相关支持政策，纷纷启动小镇建设工程，房企主导的特色小镇也以燎原之势进行全国布局，不少大型房企纷纷立足特色小镇的美好前景规划未来发展蓝图，还有更多房企也在摩拳擦掌，却大多不得其门而入。

例如碧桂园规划5年内投资1000亿元建设智慧生态科技小镇，绿城则打算未来5-10年做出5-10个小镇样板，华侨城的目标是构建100座具有中国传统民俗文化的特色小镇，华夏幸福坚持PPP模式探索产业小镇，未来三年布局百座特色小镇。根据初步统计，目前逾20家房企已建设运营或实施规划的特色小镇数量超80个，其中华夏幸福、绿城、华侨城和绿地特色小镇数量领先。

图14：房企主导特色小镇的区位分布与产业类型

从国内房企布局小镇的区位特征来看，大城市依托型特色小镇数量最高，占比48.2%，高于国外25.8个百分点;网络节点型次之，占比为28.9%;孤点分布型占比为22.9%，分别低于国外16.2个、17.4个百分点。从产业特征来看，文旅型占比偏高，达60.2%，较国外高15.4个百分点;产业型占比为27.7%，较国外低8.1个百分点;产业+文旅型的占比为12.0%，较国外低7.4个百分点。

图15：房企主导特色小镇的区位及产业类型的交叉分析

从区位与产业类型的交叉分析来看，大城市依托型、网络节点型和孤点分布型均是文旅特色小镇占绝对优势，占比分别达到57.5%、45.8%和78.9%。可见，目前在特色小镇方兴未艾的初级阶段，房企选择了大城市近郊建设特色小镇，优先承接大城市外溢的人口及产业疏导需求;同时，重点选择了文旅型特色小镇，主要基于自身已有的开发运营经验，对于产业导入及运营的要求相对较低，更容易获得成功、见效更快。大体可归结为两类：

一类更注重大城市产业外溢机遇，发展产业类或产业+文旅类特色小镇。例如华夏幸福主导的香河机器人小镇精准对接京津企业产业转移，聚焦机器人核心产业，已进驻德国尼玛克、伊贝格、汇天威、柏惠维康等40多家企业，其中20多家已经投产，2016年产值近10亿元;碧桂园紧密围绕深圳，以产业溢出效应为突破口，在惠州、东莞落点4个科技小镇，其中潼湖科技小镇已获创新工厂、名将集团、深圳无人机协会等机构的签约入驻。与华夏幸福和碧桂园外部产业导入模式不同，绿城则是遵循自有产业导入的“农业小镇”发展路径，以距离上海、杭州等城市三五十公里的地区为重点开发区域，依靠小镇中房地产开发建设收益带动周边农业改造，建成大型特色农业基地，打造休闲农业和乡村旅游产业链条。

另一类注重挖掘城市周边具有自然资源禀赋或历史文化基础的区域，打造文旅类特色小镇。例如华侨城在深圳和成都周边布局的特色小镇，均建立在本地资源禀赋挖掘的基础之上，深圳龙岗区甘坑小镇主打客家文化、深圳光明新区特色小镇主要围绕公明水库及光明森林公园等绝佳生态资源进行开发，成都的安仁古镇、天回古镇则均是依托当地的文博、历史文化背景等资源;荣盛也紧抓机遇不断加大文旅版图，先后在河北、河南和山东等地布局圣诞小镇、雾灵山文旅小镇、云台古镇和温泉小镇等项目。