2018年物流地产发展攻略(布局+运营+盈利模式)

如何运营?

目前物流地产的行业准入门槛不高，即便是高标仓储也因其较高的硬件透明性及可复制性，难以成为竞争对手设置门槛的筹码。在目前国内“一超多强”的市场格局下，未来将会有多大空间供新进者分得一杯羹?这都需要很大的市场智慧。只有整合各方资源、建立有效合理的运营管理体系，才能形成竞争“杀手锏”。

物流地产商以服务客户为宗旨，与客户保持实时信息沟通与共享，借助专业人员，发掘客户的潜在需求，并为入驻企业提供电商仓储配送管理、供应商库存管理等一系列增值服务以增强客户粘性。通过网络化布局，并借助“互联网+”，实现物流仓储的互联网化，为客户提升物流配送效率，降低客户成本。同时，物流地产商运用收购与回租的方式，先回购客户拥有的物流设施，然后再返租，降低客户固定资产投入。

普洛斯通过构建物流仓储网，不断提高供应链效率。当前，电商、第三方物流等企业，对仓储效率、货物完好度以及配送速度都有较高的要求。普洛斯运用自身较强的物流仓储网，为客户定制专业化的物流仓储，极大地压缩了客户物流成本。同时，对客户进行全程跟踪，实现决策闭环和持续改进，并不断挖掘客户潜在需求，满足客户未来扩张需求，提升客户的粘性。

以服务客户为核心理念的本土龙头物流地产商——宝湾物流，根据客户供应链管理的要求，为客户提供包括选址咨询、规划设计、工程建设等全方位的服务，在指定地区寻找合适地点为客户“量身订做”仓库，并提供长期租赁合同以及物业管理服务。在整个产业链上为客户提供物流增值、供应链延伸及物业租赁等服务。

从普洛斯、宝湾等物流巨头的运营经验可见，以客户为核心，提供选址咨询、规划设计、工程建设等全方位服务，同时，构建物流仓储网，实现物流地产的互联网化及智能化发展，提升物流配送效率与客户粘性将成为发展趋势。

如何盈利?

由于项目前期资金投入比较大，如何快速的回收资金以及实现盈利是物流地产商最为关心的问题。传统物流地产商收入来源包含租金、管理服务费、税收优惠以及土地增值收益等。单纯依靠租金、管理服务费等无法实现资金的快速回收。

我们对主要物流地产商盈利模式及构成研究发现，其近年收入构成变化相对较稳定，如嘉民以开发为其收入的主要来源;普洛斯以租金收入为主，占其总收入的81.4%，但近年在其“物流+金融”发展模式下，基金管理收入占比明显呈现逐年提升态势。

“物流+金融”模式利于缩短投资回收期，实现轻资产运营。在传统物业自持模式下，开发部门只能通过租金的逐步提升来回收资金，投资回收期通常比较长;但在基金模式下，基金管理部门通过投资管理、资本管理及收益分配等服务获取基金管理费收益和投资收益等，有助于提前兑现物业销售收入及开发利润，缩短投资回收期。普洛斯、嘉民等借助金融工具，运用地产基金以及加杠杆的方式来提高项目的收益率。这种“物流+金融”模式有助于减轻公司资金负担，提高资金的运转效率，实现项目的轻资产化运营。

综上，可以看出，选址拿地是物流地产商最为关注的环节，而运营是其核心竞争力。这也和其本身特质有关，一个市场如果没有过多的消费需求，就无法刺激快速消费品、第三方物流等的需求，仓储需求也就无法提升。同时，由于物流地产的低门槛，造成了低端仓储市场过剩，大型物流地产商唯有把握行业发展趋势，不断提升运营能力，挖掘客户潜在需求，并为其制定一系列增值服务，以增强客户粘性。