未来我国产业地产发展十大趋势 二三线城市发展空间巨大

产业地产拥有更好的土地资源和看上去更低的风险，正在成为地产行业的新宠。未来随着沿海产业向中西部转移，中国产业地产行业在继续沿袭一往无前的发势头的同时，也呈现出一幅中国产业地产的“浮世绘”：喧嚣繁华、千姿百态，既充满着魅力和惶惑，也承载着变革与魄力。那么，2018年中国产业地产发展之路怎么走?前瞻产业研究院总结了2018年中国产业地产十大发展趋势。

趋势一：竞争加剧，更多企业扎堆进入产地地产领域

在过去的2017年，一方面，房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，各类资本进入产业地产趋势明显加快。这是因为一是现在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，地方政府谈判时要求企业不能单纯地做住宅商业，还要促进当地产业综合发展，甚至带着招商能力进来，否则很难拿到地，这是传统房企所不具备的，必须要寻找更多的资源背书;二是传统房地产行业的利润空间日渐逼仄，要寻找新的利润增长点和业务亮点，现在特色小镇、城市更新、片区PPP等领域都有很大的发展空间，与产业地产商的股权结合能够很好地开拓新的业务和业绩空间。

另一方面，产业地产大并购时代席卷而来。比如，万科与厚朴投资、高瓴资本、中银投联合收购普洛斯等，这个大并购时代，不是简单的资产交易买卖，而是一个行业性的洗牌、换牌和格局重塑。更为关键的是，并购主角变成了一直不得其门而入的传统房企。这意味着它们真实地发现原有那种与产业地产商松散合作上的痛点，因此寻求主动出击，将产业地产平台纳入旗下，以迅速扩大资产规模，提升品牌标签力度。

趋势二：产业投资出新招

从工业厂房到物流仓储，从孵化器到主题园区，再到产业新城，产业地产的细分门类千差万别，但无论产业地产行业看上去多么复杂，一个大方向已经成为行业人士的共识——园区盈利模式，未来必须从赚土地和物业的钱，向赚产业的钱转变。

要实现这个转变，产业孵化与产业投资是互为犄角、相辅相成的两个核心抓手，产业孵化为产业投资积累项目池，产业投资利用金融力量助推孵化企业加速发展。孵化与投资，既是园区企业深度介入产业链条，分享产业发展成果的主要路径，更是其摆脱传统地产开发模式与“二房东”身份的重要倚仗。

另一方面，园区运营商要做投资，必须与产业培育、产业集聚、创新服务等多方面要素结合在一起进行整体架构设计与搭建，不能为投资而投资，与园区主业相分离，那就失去了本来之义。

张江高科、浦东软件园、成都政府投“锤子”等案例已经表明，产业投资是一条可行的路径。现阶段，产业投资更多是被当作园区的招商手段来使用，未来，产业基金、产业服务，将作为产业地产业务链条上一个新的抓手异军突起。

趋势三：产业转型升级仍是产业选择的主要目标

产业选择包括两个维度：主导产业选择和产业环节的选择。目前国内园区数量多且同质化严重，招商竞争压力大。另外经济放缓及产能过剩，加工制造业受冲击，知识密集、技术密集等产业发展有待提升，因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

从产业地产涉及的环节来看，需要从产业链、产业的产业集聚角度出发，选择附加值高的产业链。受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币压力等叠加影响，我国制造业“微笑曲线”的底部正在减弱，工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大，国内经济升级转型迫在眉睫，未来发展方向在微笑曲线前后两端。

从主导产业发展方向来看，受政策支持地区的及新兴主导产业，再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。其中7大战略性新兴行业(节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料)是未来重点发展对象，应瞄准行业发展的行业。

趋势四：重视精细化管理，提高土地利用率

现阶段，我国的产业园区普遍缺乏特色，各地园区定位趋同，自身特色不明显，园区品牌影响较弱，随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，逼迫产业地产摒弃传统的大规模化布局，开始走向精细化发展之路，降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措施。

趋势五：政策引导招商新局面

十九大以来，一系列促外资政策密集发布，在提振外商投资信心的同时，也给其带来了更多投资机遇，更多的外资开始增加对中国新兴制造业和现代服务业的投资。未来我国将进一步降低准入门槛，拓宽对外资开放领域，出台更多符合中国产业升级转型的促外资优惠政策，智能制造、环保等领域的发展也将再提速。

商务部发布的数据显示，1至10月，全国新设立外商投资企业26174家，同比增长15.9%;与此同时，吸引外资结构性变化显著，制造业吸引外资增速是整体吸引外资增速的3倍，主要流入技术密集型制造业。其次，新入的外商投资企业则主要集中在新材料、生物技术、智能机器人、高端芯片、3D打印、无人机和人工智能等方面。

外资正在加速抢滩中国经济“新动能”产业，产业园区的招商引资要与国家对外资的放宽政策相结合，借助政策东风，为园区招徕更多的外资企业。