产业地产开发及盈利模式分析

四、基金投资商模式

1.开发模式

基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式，以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表，国内的万通控股正在实践这一商业模式，该商业模式大致如下图所示：基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。

图表7：基金投资商模式的商业模式

2.盈利模式

基金投资商主要通过以下两种方式盈利：物业租赁和物业资本化。

(1)物业租赁

无论对老厂房进行改造还是新建工业物业，其目的都是将工业物业进行出租，赚取稳定的现金流，较高的物业出租率是获取稳定租金的基础，也是将物业进行资本化运作的基础;

(2)物业资本化

一般而言，通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本，为提高资金周转速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进行资本化运作，发行Reits即是常用的资本化方式，这不仅缩短了资金回收期，还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。

图表8：基金投资商模式盈利模式

五、小结

前瞻产业研究院观点：产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式，四种模式没有优劣之分，只有适合不适合，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合的商业模式，从而在产业地产开发建设领域少走弯路、错路。

从盈利角度看，企业需要积极考虑一些新的内容。如果产业的协同发展效果不好，或者没有形成产业集群，就会对此类企业有较大的影响，往往各产业的进入是孤立的。后续在盈利方面，一方面要积极争取各类政策，包括科技部门和商务部门的政策支持，让企业的投资税费成本更低，另外就是要积极做品牌，形成市场认同感，也有利于产业园各类企业的入驻。