产业地产现状及政策环境分析

产业地产的概念在2003年工业地产升级与换代的社会形势下被提出。伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

产业地产现状

土地：土地供应规模下降，但市场热度不减、拉动地价上涨

▌ 供求：整体供应持续下降，成交回暖，热度上升

▌ 价格：热度上升拉动地价上涨

2、企业：主体多元化、合纵连横、轻重并举成发展特点

▌ 市场主体多元化，跨界转型寻求利润增长点

涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。

具体来看，2016年，介入产业地产的品牌房企，既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业，也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产企业;介入产业地产的制造业企业，有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业;金融资本类企业有弘毅、华平资本、华融集团、基汇资本等企业;电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、菜鸟网络等。上述企业多数为2016年首次介入产业地产开发，也有部分企业在早年已经布局产业地产领域，2016年加速深耕此领域。

▌ 合纵连横强强联手，行业加速深度整合

合纵连横、深度整合，成为企业布局产业地产的主要方式。2016年，尤其是下半年，是近几年来产业地产大规模收并购为集中的时间段之一，如华夏幸福收购廊坊科技谷、中洲控股并购华南城、中民投并购亿达、绿地并购协信、绿城阳光并购中投发展、阳光城收购物产中大……无论是企业间的收并购，还是强强联合，各路重量级的央企、国企、民企适时调整自身的定位，通过资源整合、互补、联动发展，实现国资、民资的互利共赢，带动产业地产的根本性创新和变革。

▌ 运营模式转型升级，轻重并举引领发展

房地产行业的轻资产模式越来越被重视，张江高科，亿达中国、启迪协信、天安数码、万科、远洋、海尔等各行业的标杆企业，纷纷将产业地产的运营模式从重地产转向轻重并举，成为引领产业地产的转型升级的重要模式。

3、新风向：特色小镇打造产城融合新高度

2016年，特色小镇、园区PPP、产业孵化、资产证券化成为产业地产市场的热点话题。

企业发力产城融合，打造中国特色小镇。在政策导向下，品牌企业纷纷将转型的触角伸向了特色小镇，产业新城运营商中，华夏幸福宣布三年打造百座特色小镇、宏泰产业市镇要打造航空小镇、孵化小镇;品牌房企中，碧桂园发布科技小镇战略、时代地产千亿布局“未来小镇”、绿城未来5-10年要做出5-10个农业小镇样板;其他企业中，前海金控携手深圳打造前海深港基金小镇……不同企业发力打造中国“特色小镇”，力求寻找新的利润增长点。