如何做汽车主题产业地产项目？

三、上海国际汽车城

项目位于上海市嘉定区。规划占地面积100平方公里，规划总投资额500亿元。公园拥有全球最大的室内主题乐园，占地达86000平方米。汽车城规划区域有汽车贸易区、汽车研发区、汽车制造区、安亭新镇区、赛车区、汽车教育区等功能区(规划至2020年)。上海国际汽车城是按照汽车产业商流、物流、信息流的国际性集散地的目标，以及国际著名汽车厂商抢滩中国和亚洲市场的重要桥头堡进行定位的，现已建成的重要功能性项目有上海国际汽车城大厦、上海国际汽车城零部件配套工业园区、颖奕安亭高尔夫俱乐部、汽车展示贸易街、上海汽车会展中心、上海汽车博物馆、安亭新镇(一期)、上海国际赛车场、上海汽车博览公园、同济大学嘉定校区、上海二手车交易市场、国家机动车产品质量监督检验中心(上海)等，2001年开始部分功能区开始投入使用。

作为国内操作成功的几个著名汽车城之一，它的成功之处，笔者认为有以下几个条件：

(1)合适的项目选址：项目位于安亭镇，安亭镇位于上海市西北郊，处于长江三角洲的核心，长江三角洲拥有中国最大的城市群和消费群，是目前中国经济总量最大，经济发展和对外贸易最具活力的地区，项目建成后将面临一个巨大的消费市场;此外，安亭拥有快速、便捷的交通网络。沪宁铁路横贯安亭境内7.1公里，312国道横贯中西，连接上海与江苏。蕴藻浜、顾浦河、安亭泾直通吴淞江。公路四通八达，水路纵横交错。沪宁铁路设安亭站，高速公路在安亭设立交口。交通发达便捷，素有"沪宁走廊之誉"。

(2)有利的政策环境：2001年2月，上海市委、市政府作出了"十五"期间建设"东南西北"四大产业基地的战略决策，上海国际汽车城将与东部的国家级微电子产业基地、南部的世界级石化基地、北部的国家级精品钢铁基地，共同构成"东南西北"四大产业基地，成为十五期间上海产业发展的重大举措，成为大都市郊区实力型产业体系的脊骨。为项目迎来了极好的政策环境。

(3)行业趋势的精准把握：随着整个汽车市场的逐渐成熟，汽车的产业链也将随之后移，将由汽车的制造业竞争而演变为汽车的服务业竞争。目前国内的汽车服务业还未进入系统化，而安亭已拥有了汽车制造及零配件制造的优势，使汽车贸易、服务一体化更容易形成，通过对项目合理定位及各功能区的有序规划开发，未来必将引领行业的发展。

四、天津空港国际汽车公园

项目位于天津滨海新区天津保税区的扩展区域——天津空港物流加工区的最佳位置，交通四通八达，离京津塘高速路天津机场出口不到1公里，有高速路与快速路与天津保税区和天津市中心城区相连，到达两地均仅需20多分钟车程。占地面积约100万平米，总投资额约30亿元，2005年12月正式对外开放。公园内主要以贸易模式进行各类商业活动，是国内以汽车产业园区模式开发运行非常成功的汽车主题地产案例。由国际汽车展贸中心、41家国际知名汽车品牌4S店集群、客户服务中心、二手车交易市场、汽车配件城、汽车检测线、试乘试驾车道、商业配套设施、假日酒店、加油站九大功能板块组成，无论在规模、功能还是硬件设施上，均做到行业领先。空港国际汽车公园的聚集效应已经很明显，园内的汽车销售店比位于市区内的同品牌店铺在销售额上要高出30%至50%，形成了超额利润。

园区的建成，充分体现了现代汽车服务业态强大的集群效应，快速提升了天津汽车流通产业的服务水平，极大地增强了天津汽车市场对于全国的辐射能力，进一步巩固了天津在汽车进出口领域的领先地位。

五、小结

从以上四个不同地域不同类型的汽车主题地产项目可以看出，汽车主题地产项目一般都位于城市边缘或郊区，地块属于旧改或新区开发，用地规模一般较大，投入资金也较多，项目定位一般都是城市级以上的行业细分市场领头地位，项目功能综合性比较强，且项目功能性差别不大，只是主导产品不同而已。一方面，汽车产业链条上的大部分产品本身决定了以上各种因素:远离城市中心、用地量大、资金投入高以及项目周围一定区域范围内具有排他性;另一方面，处于产业集聚效应的考虑，在条件允许的情况下，尽量多的整合产业链上产品，降低运输、交易等中间环节成本，从而使得效益最大化。

总的来说，汽车主题地产项目的核心是产业，产业发展的源动力在于品牌的提升，而品牌的提升在于产业文化的提炼。以文化铸造品牌，以品牌带动产业，以产业发展城市是城市持续发展的必然选择。“主题”作为文化的重要表现形式，与汽车、地产的结合，必将提升汽车产业的品牌价值，而品牌价值的提升又将反过来推动汽车、地产的发展，形成良性循环。