星河转型产业地产的四大秘诀
有钱任性，金主撑腰
之前说星河world的模式被称为“产城融投”，是因为除了形成产业聚合之外，投资孵化是星河产业的另一个属性，这是星河产业金融基因的体现。
不同于其他公司以金融手段辅助园区运营，星河把金融框架玩的风生水起，他一半的运营模式来源于此，不只是试水，对于入园企业担任着“股东+房东”的双重角色。股东的角色表现形式不仅局限在现金投资，还有星河最擅长的股权投资。
现金投资总是简单粗暴的，也是直接有效的。星河产业针对入园企业设立了1.5亿元的创客扶持基金，围绕初创企业的种子期和天使期进行投资。去年3月，星河控股、深创投联合龙岗区政府发起深圳市红土星河创业基金，基金总投资规模达5亿元，投资星河world内注册企业的资金总额不低于基金总规模的15%，首期7500万直接定向投资于星河world园区内注册的5家企业。
产业地产是个烧钱的行业，才成立3年的公司就敢有这么大动作，资金和资本运作能力从何而来?星河产业的母公司星河集团，以及星河产业的“大金主”深创投在其中扮演着重要角色。
星河集团资产总规模超千亿，星河集团本身的地产和商业板块能够带来很好的现金流;也就是说，在星河产业走产城投融模式的前期，星河集团能够解决他所需要的现金流。而且，星河集团在金融投资领域有丰富的经验资源沉淀，2009年开始布局金融领域，自有资金投资超过200亿，投资企业超过90家，多个项目已经上市。这说明，星河集团在股权投资行业大获成功并尝到了甜头。
其次，早在2010年，星河集团就入股深创投，至今还是它的第二大股东，这也被认为是星河产业走产城投融模式的“王牌”。深创投本身就是本土规模最大、影响力最强的国有创投机构，深创投和星河长期的合作更加坚定了星河以产业的视角做投资的思路。
既然有钱有项目有场地有经验，不自己做股权投资就说不过去了。产业地产界真正能hold住股权投资的公司并不多，星河就是一个，股权投资是星河转型过程中的金字招牌。
产权/租金/服务换股权 三管齐“换”
之前说到，星河走产城融合的路，以房东的身份解决了园区短期现金流的平衡问题。那么，以股东身份对企业进行投资孵化，就可以解决长期现金流的匹配，除了真金白银的直投，还有就是用股权投资的办法，具体来说就是用产权/租金/服务换股权。对入园企业股权投资是园区服务的一部分，把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体才是星河产业真正目的。
2014年实施的“产权换股权”是星河产业在“产城投融”模式上的最初尝试，就是以产权或者现金+产权的方式对入驻星河world园区中拟上市的企业进行股权置换。
随着“产权换股权”的有效运作，后来又衍生出“租金换股权”“服务换股权”， 从具体操作上看，对那些有资本运作前途的成熟企业，可以用产权换股权;对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金和服务换股权。
他们除了在星河world里对企业进行股权投资，在另一条产品线，以星河·领创天下为代表作的双创社区，星河也是这么干的。以园区做载体，以产业视角做投资，利用股权投资的方式全程参与企业孵化，分享企业成长红利，相当于春天种下一个“草根”，秋天收获一个“高富帅”。与星河world相比，将投资链条再往前延伸，就是在星河·领创天下做股权投资。
按照星河做孵化器的逻辑，“凡是不以股权投资为目的的孵化器都是耍流氓”，这句话的背后除了能看出来星河是真的有钱以外，还看得出星河真正想做的是形成空间和资本的双闭环。在星河·领创天下创始人阎镜予的设想中，众创空间、孵化器的终极模式一定是大资本套小资本运作。星河产业在做的，是一个以股权投资为目的的平台类孵化器。
到2017年12月31日，星河world园区内租金/服务换股权累计已有36家，其中4家入孵企业估值近10亿元，分别是美联美客、祺虹电子、未来工厂、和候鸟旅行。经过3年的发展，产权/租金/服务换股权这种丰富的运营模式已经渐趋成熟。
之所以这么说是因为这个模式带来了实实在在的效益，星河world运营了2年之后已经不需要集团额外注入资本来维持运营了，而且以深圳为出发点，这个模式已经成功布局20多个城市。
现在看来，星河产业能够成功登陆产业地产的秘诀可以概括为:
打造一张名片「星河world」
创造一个模式「产城融投」
背靠一个金主「深创投」
明确一个方向「产业聚合、投资孵化」
特别需要指出的是，与很多转型产业地产的房企相比，星河产业并不是在资本驱动下进入产业地产市场的机会型选手，而是有备而来，在转型之初携带的地产+金融双基因，被深深嵌入到后来的发展之中，并转化成竞争中的优势。
星河产业模式，盈利来源更加丰富。背靠大资本，母公司和深创投在资本界广泛的资源脉络以及基金方面强大的操盘实力，是星河理解产业、积累产业资源的手段。产融深度融合的模式成熟稳定后，金融投资和产业地产就可以协同发展，以此摆脱传统产业地产公司重资产对外输出扩张的压力，获得更丰富的盈利模式。
