文旅地产四大落地形态及各自优缺点分析

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自21世纪，"文化旅游"观念被提出，其得到重视并有重大发展的年份仍仅在近两年。国家层面，不断出台发展规划，如国民经济发展十三五、旅游业十三五等，都在文化旅游的发展目标以及措施上进行了详细的阐述;而地方层面，众多旅游大省也纷纷出台相关规划，致力于本地区文化旅游产业的大力发展，如广西、甘肃等地区，直接出台文化与旅游融合发展规划，目标更加明确。

可见，目前乃至今后很长一段时间，文化旅游政策都将呈现出利好局面，这说明，我国的文化旅游产业前景一片大好。从国际发展经验来看，文化旅游已经成为现代旅游业发展的主流之一，对国家经济的贡献也在不断提升。

2017年是中国文旅地产迎来全面爆发的关键节点，仅从当年上半年旅游地产数据统计来看，全国旅游地产销售额同比增长已高达60%。文旅地产项目“3+2”的格局越来越明显，除了3大中心城市圈，海南、云南等自然旅游资源热点省份区域热度也在持续升温，文旅产业这个亿万级规模的“超级独角兽”已经炙手可热。

进入2018年，随着市场对旅游地产项目的空前追捧，各类文旅项目迎来了最佳销售时机，而文旅地产项目营销模式与传统住宅销售有着天壤之别。对于众多急于拿到这场产业盛宴入场券的文旅企业来说，如何在产业发展大潮中拿到好成绩，还需要下一番功夫。

下面我们就一起来看看，当下文旅地产有哪些落地形态?

1、主题乐园型

这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局，并有众多仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。不过，由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。相比自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。

用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工。

典型代表：华侨城、宋城股份、常州恐龙园、长隆集团、观澜湖、海昌中国等。

优势：这种模式深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡。

短板：必须有持续的市场热情作支撑，随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定影响。

2、景点依托型

动辄数十亿元的高额投入，数千亩的拿地规模，但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。

典型代表：融创中国、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等。

优势：通过品牌开发企业在景点周边所做的优质商业生活配套，很容易给一个景点和周边欠发达地区带去生机与活力。

短板：由于过分依赖住宅销售，很多山水超级大盘沦为空城鬼城;高耸的城市建筑破坏了自然景致，这种建设与破坏之间的悖论是最值得警惕的。

3、文旅小镇型

目前，国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。

典型代表：宏村、良渚文化村、丽江、凤凰、乌镇、周庄等。

优势：文物遗存、特色民风民俗和悠闲的古镇生活，可以为旅游开发大大加分，开发者往往不需要规模巨大的硬件投入，而是更多的软性投入。在城镇化趋势下，更多特色迥异、各具千秋的文旅小镇将会被挖掘出来，市场机会巨大。

短板：对于古建筑古文物、原生态民俗文化的保护会令所有开发者都很头疼，另外与本地居民的沟通也会是一个障碍，开发者如何解读、升级文旅小镇的历史文化价值对自身能力要求更高。

4、度假酒店型

不同于传统综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口，更多在于产业链各个端点的交易，实现独立生存发展，这如同弓弩一样，自成一派。

典型代表：今典集团、复星集团、阳光100

优势：在传统度假酒店可以满足基本居住生活需求之外，这类产品有更多的艺术、文化元素，拍卖、博彩、会议、影视等多样的收入渠道和灵活的租售方式使得企业不需要再进行住宅开发即能保证收益，在跑马圈地的旅游地产高峰期实现了小而精的成功。

短板：对企业长期持有运营的能力、耐心以及综合性资源整合的能力要求极高，尤其是自持带来的资金压力不可忽视，很多传统地产企业往往难以承受。另外，文化的差异、经济发展的周期等元素也很容易影响这种模式的稳定性。

来源参考：旅游产业观察