国内旅游地产发展的三大类型分析 多方布局特色小镇
文旅城、主题乐园、特色小镇……近年来房企纷纷开拓文旅版图。文旅地产快速发展的同时，也不乏有一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。如今，大多数房企已意识到，卖房子、卖门票的“低级玩法”难以为继。下个十年，以运营为导向、资源整合、精细化管理将成为文旅地产的新模式。
未来旅游地产呈三大发展类型 多方布局特色小镇
按照旅游资源结构的不同，国内旅游地产呈海滨城市、人文景观和特色小镇三种类型的发展趋势。总体看来，地方的旅游特色特点决定了该地区旅游地产项目发展的方向和特点。值得一提的是正在崛起的旅游特色小镇，自旅游地产转型分化以来，国家出台多项政策推动特色小镇快速发展。
图：国内旅游地产发展的三大类型
从各城市旅游地产项目分布来看，各城市旅游地产属性较为明确，其中海口、三亚、大连、厦门、秦皇岛等滨海城市的旅游地产项目中海景类占比最高，而张家口、丽江、昆明、桂林等城市的人文景观类占比较高，长三角地区的小镇类旅游地产项目占比较高。各区域的旅游地产特征性显现较为明显。
图表：2018中国部分城市旅游地产类型列表（单位：%）
2016年7月，《关于开展特色小镇培育工作的通知》中提出，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。
在政策的引领下，近几年各种主题的特色小镇如雨后春笋般在全国各地落地，其中不乏有碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等地产巨头的布局。旅游特色小镇已成为一个实实在在的集产业、文化、旅游和社区功能于一体的经济发展引擎。截至2018年，全国特色小镇一共403个，其中第一批127个，第二批276个。从人口规模来看，人口数量超100万的特色小镇有32个，人口数量超20万的特色小镇有6个。
去地产化明显 多元化发展是新常态
旅游地产企业中，主要存在四种经营模式。第一种是景点型开发，企业以主题公园、娱乐设施等旅游景点开发先行带动房地产发展;第二种是度假型开发，企业以如度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等房地产先行带动度假地发展;第三种是商业型开发，企业主要以旅游区或周边相应的商店、娱乐设施等开发和建造带动房地产发展;第四种是住宅型开发，以这类模式经营的多为传统的房地产开发商，主要以开发与旅游区高度关联的各类住宅建筑物为主。
图表：主要旅游地产企业开发经营模式类型
值得一提的是国内从事“旅游+地产”开发的开创者和领跑者——华侨城，也是先做旅游，后做地产的典型代表。其属下的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园是目前国内最为权威成熟的主题公园，规模更是全国之最，被视为国内旅游主题社区的典范之作。
2018年前三季度华侨城营收245.5亿元，同比增长26.76%;净利润50.9亿元，同比增长7.59%。从华侨城旅游地产开发模式来看，华侨城成功的关键是，低价获取土地资源，通过主题公园的配套建设提升地产项目价值，进而获得超高收益。
图表：华侨城旅游模式
传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向，未来旅游产业链竞争难度将继续加大。
未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。
