旅游地产发展历程及产业布局现状分析

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游地产的开发对象是旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，还包括休闲、度假、养老等相关的房地产物业形式，以及分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。

旅游地产的盈利主要集中在旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值五大板块，其中旅游经营与地产销售是最基础的核心盈利环节。随着大型开发商的不断涌入，资本运作与土地升值成为资产增值更为迅猛的途径，并为基础盈利环节带来正向驱动力。

回顾旅游地产在我国的发展历史，从20世纪90年代初萌芽至2006年进入全面发展阶段，旅游地产的产品形式逐渐丰富，但仍以销售物业为主。2007年进入高速发展阶段，此时旅游地产项目开始遍地开花，产品以销售和经营物业并重。自2014年以来，中国旅游地产的发展进入了转型分化期，逐步回归理性，行业专业化程度提高，盲目跟风、定位不清、设计水平不高、经营管理不力的旅游项目逐渐被市场淘汰。实力雄厚且坚持深耕旅游地产市场的企业通过并购、合作等方式获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。

国内的旅游地产投资主体主要有三种：一是传统的房地产开发商，拥有雄厚的资金实力，如万科、万达和富丽等;二是传统的旅游企业，渴望探索旅游与旅游地产的互补互动;除此以外，一些传统的制造企业也纷至沓来，如金杯集团、联想等，希望在火热的旅游地产市场分一杯羹。

旅游地产的开发模式按照功能分类可分为以居住、旅游度假、旅游接待和综合性旅游房地产为目的，购买旅游地产的消费者主要将其用于自住、度假短期居住、投资、养老以及会议接待等，按照目前旅游地产的发展热度，投资是最主要的购买动机。

旅游业与房地产业的黄金交叉

近十年来国内旅游业发展迅猛，国内旅游收入逐年快速增长，连续10年同比涨幅超过12%。根据国家旅游局最新统计数据，2018年全年国内旅游收入已经突破5万亿元，达到5.13万亿元，同比增长15.90%。旅游业在国民经济中的比重越来越高，2018年全年实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%，占GDP总量11.04%。旅游业已成为国民经济的重要组成部分。

纵观房地产业，10年来的发展也是如芝麻开花节节攀高。“炒房热”的膨胀，带动房价持续走高，尽管国家对楼市的调控政策从未懈怠，房地产开发投资的热度依然高温不减。2018年1-12月，全国房地产开发投资12.03万亿元，比上年增长9.5%。

随着城镇化率的不断提升和人们对住房需求的不断升级，房地产业过往跑马圈地的盈利时代已经进入尾声，旧有模式不再灵验。“旅游+地产”的模式更加适应变化中的城市格局。一方面旅游业为房地产业聚集人气，另一方面房地产业为旅游业引入资本，从而达到双赢局面。因此，旅游地产是房地产业下一时代重点挖掘的新商业模式。

根据诸葛找房的数据，2018年全国旅游地产城市群分布于东北、环渤海、长三角、东南、两广、西南、海南分别占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%。可见沿海地区占比明显较高，其中海南受益于自然资源及气候，开发量最大最集中。

《2017-2018年中国旅游地产发展报告》提到，2017年目的地型度假综合体项目数量较去年明显上升，其中过半数的新增项目集中在海南区域，新增项目45个，占全年新增目的地型度假综合体的67%。