旅游地产策划定位方法解析

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旅游地产是地产的其中一个专向分支。它依托周边丰富的旅游资源而建，融旅游、休闲、度假、居住为一体，有别于传统住宅项目。旅游地产策划方案，指针对明确而具体的目标，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。必须具有创新性、可操作性。

一、策划流程旅游

地产策划对策划人员的综合素质要求很高，包括旅游资源整合的最大化、专业实操的优质化、操作环节的具体化、系统化，全案策划的一体化。

二、旅游地产策划内容

1、内外部调研

不论做哪类策划，调研都是全案策划的基本和前提，因为全案策划不是凭空想象和创意。

2、战略规划

战略是企业的目标，没有明确的目标企业就没有方向，再多的努力也是徒劳。

3、产品策划

产品是企业的命脉，任何企业都是因为产品而存在于市场。

4、品牌策划

品牌是企业核心竞争力的外在体现，是企业进行市场竞争的重要手段，是企业可持续发展的根本动力。

5、营销策划

营销是企业发展的关键，正确的营销策略可以使企业快速的占领市场。

6、团队建设

团队是企业发展的基础，优秀的全案策划团队是企业获得成功的核心保障。

7、管理体系策划

科学、切实、规范的管理体系是建立优秀团队的基础，是团队高效工作的前提。

8、财务规划

企业的发展不仅仅是需要资金量的多少，也不仅仅是成本最小化、价值最大化，而是资金如何使用的巧妙。

9、资源整合

企业的发展是资源整合的结果，所以如何整合资源是企业发展快慢的关键。

10、企业的社会价值规划

企业的生存价值在于企业的社会价值，而企业的社会价值是企业基业长青之本。

三、旅游地产定位的法则

旅游地产策划不同于一般策划的另一个不同点就是：倒2：8法则。即旅游地产的成功，50%在于地势与战略定位，30%在于规划、设计，20%在于销售执行。也就是说，前两者所占的80%是通过后者的20%来加以实现的，因此称为例2：8法则。它也就由此引发了以下几个问题：

1、思维定势上的2：8

即我们的创意、战略定位、规划、设计即80%要放在20%的销售执行上。如果按照正常的2：8定律去设定，80%的策划点不浓缩在20%的销售执行上，那么，你做的地产恐怕80%卖不出去。

2、超越时空上的倒2：8

旅游地产不是作景点，主要是解决“地”和“房”的销售问题。投入和产出速度的快慢，直接决定着投资商的重大决策。所以，我们在提倡“经营城市速成法”的同时，也在提倡“旅游地产速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越时间、空间，浓缩在20%的最后售出上。

3、规划、设计上的倒2：8

与一般规划、设计不同的是旅游地产主要是卖点设计，这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计，而不是观念设计。如同文章作到极点，意境自然出来。这就需要在景观设计、小区设计、项目设计、娱乐设计、建造设计等方面重点结合水系景观、山系景观、特色景观、花木景观、亭台榭廊景观等情境交融、水天一色、浑然一体。在人——建筑一一环境“二位一体”中心以人为核心。把最吸引人的卖点挖掘出来，应当牢牢记住。卖点设计不是卖现在，而是卖将来;不是卖近景，而是卖它的规划远景。20%卖现在，80%卖将来。

随着改革开放和社会主义市场经济更加深入发展，新世纪的中国旅游地产业开始从新的经济增长点迈向新的支柱产业，从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于蓬勃兴旺时期，近年来取得了辉煌成就，旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。要有长期规划和发展眼光。注意研究旅游市场营销策略，切实针对市场发展变化趋势，制定适合本项目的中、长期规划。