文旅度假地产是机会还是陷阱？

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文旅地产，作为新型产业地产的黑马，受到越来越多的投资青睐，文旅地产大爆发的同时，又有大大小小的坑等着人去跳，那么，文旅度假地产到底是机会还是陷阱？

文旅度假地产需求旺盛

1、度假需求慢慢刚需化

近年中国旅游市场一路火红，中产阶级扩容之后，消费升级带来新型旅游消费需求上升，旅游消费的频次和消费力都更强了，度假需求变成了度假刚需。比如海南以前的购房者除了本地消化外，只有投资客。近几年因为北方雾霾影响，休闲养老、第二居所的需求上升，许多人都选择购买海边城市的物业。

度假地产物业几乎已经是一个大众消费品了，客户从消费观念到消费能力都已经成熟，这是旅游地产火爆起来的基础。

2、城市刚需自住客户外溢

一线城市房价畸高，和各种限购条件限制，刚需客群外溢也成为周边的休闲度假项目销量暴涨的原因。

以前我们认为度假地产主要是投资品和二套住所，但是从目前几个大都市圈的发展来看，外溢刚需客户也已经成为大城市周边度假地产的主力购买人群。

这部分刚需客户，对产品需求的逻辑和传统度假地产已经不太一样了。主要的诉求是离核心城市母体的距离和交通，以及周边生活配套，传统度假地产对于自然资源占有的主要诉求则变成了一个加分项，使用功能和相对较低的价格才是决定购买的条件。也就是说，买度假地产的不再是有钱人，而是刚需客了。

3、全面调控局面下仍然受到保护

在商品房全面调控的背景之下，文旅地产作为特色小镇的一种形式仍然是得到政府鼓励的。在国家十三五规划当中，专门提出要扩大旅游的新供给，大力开发休闲度假旅游产品。地方政府对于旅游地产类项目会有一些政策的支持和保护。

有需求，也有陷阱

1、行业壁垒高，产业价值整合能力形成企业护城河

旅游+地产的开发模式，是一方面利用主题旅游公园提升房地产开发水准，推出风格独特的地产项目，利用主题公园环境，提升房价;一方面反过来，又通过房地产的资金回收支持主题旅游业发展。

具备文旅地产开发经验的房企，例如华侨城，通过这种开发模式，在进入云南、京津冀、华中、西安等新城市投资拿地时，往往更有竞争优势，以旅游为突破口和政府的谈判，拿地成本更低。对于其他没有文旅地产背景的房企而言，门槛就要高得多。

2、旅游地产开发周期长、风险高

旅游地产本身隐含着区域运营的概念，要催熟一个区域，必须要经历一个过程，短时间内难以有较大幅度的升值。旅游地产要形成一定的规模效应，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。而对于追求快周转的公司来说，几十上百亿的资金沉淀带来的压力是无法承担的。

一旦项目开发周期拉长，房企资金链能否承受就成为关键的现实问题，因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。就算是恒大这种巨型房企，在做这类项目开发时，也会选择在一期阶段不惜亏本快速去化，将升值预期让利给客户来快速回笼资金。

房企要做文旅地产，必须要具备跨越经济周期和行业周期的能力，而一般情况下，只有大型的、规模化的房企能够做到。没有金刚钻，不揽瓷器活，文旅地产门槛、风险双高，房企如果没有一定的格局，要做文旅地产还是很有难度。

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做好文旅地产，思维先转变

1、文旅地产是大型房企的机会点，小房企进入要谨慎

随着旅游地产的销售爆发，旅游地产开发和投资企业在过去一年当中也经历了不断的兼并并购。行业集中度提升，两极分化现象非常明显。目前整个旅游地产行业，在项目数量、用地规模、建筑总体量方面，大中小企业之间都存在着非常大的差距，未来小房企将进一步被淘汰。

因为，旅游地产完全是建立在资源的基础之上的，资源主要分为两种：一种是自然景观资源;一种是嫁接商务资源。

前一种资源的获得，需要开发者能够率先抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值，这是旅游地产项目后期成功的先决条件。在这场资源争夺战中，显然大型房企在广泛、率先布局方面，相对小房企来说更有优势。

例如恒大已在14个城市的资源区布局19个旅游地产项目，而万达也大规模开发多个城市的旅游地产项目。

后一种，则是类似博鳌论坛、昆明世博会这一类的会议驱动旅游地产。需要通过完善的基础商业配套和资源导入，迅速提升区域价值能级，保障顺利开发和运营。大型房企在资源嫁接、品牌合作方面，相较小房企也更有优势。

例如，万达和泛海、一方、亿利、联想等集团的合作，在投资初期便形成投资联合体，整合多种强势资源一同进行开发，来保证长周期、高投入的安全性。

大房企在资源的获取和整合方面的天然优势，在文旅地产领域，“量级碾压”现象会更加严重。

2、不能用住宅开发思维，要用产业地产运营思维

传统住宅快进快出的开发思路，在文旅地产领域是行不通的。旅游前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。

而旅游的成功运营，实际上是产业价值链的竞争，未来的旅游地产，实际上就是文化产业 ，有IP，是旅游地产开发的一个制高点，一个战略性因素。

3、注重行业的风险防控

企业做文旅地产必须要防范双重风险：

一是财务风险，旅游地产开发周期太长，导致企业的资产周转率被拉低。因此，从房企项目整体配置来看，旅游地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。在进入之前也需要充分评估机会和风险，企业是否能够承受这种大规模、长周期的持续投入。

二是内容生产的风险，文化产业最大的特点就是失败率高，就算是迪士尼也有大量的IP是失败的。整个电影行业最赚钱的好莱坞，过去十年里面赚钱的片子的比例只有9.23%，也就是十部电影只有一部赚钱，对于制作人来说，做内容生产都是一场赌博，而要依托内容来做主题式度假地产，需要充足的调研，高度防范内容风险。

4、旅游+地产+X 大有可期，但要加强政府资源整合的能力

目前比较热的“旅游+地产+X”模式，这个X就是文化内容的核心。而文化创意产业，目前已经成为北上深等城市重要的支柱产业，其增加值占城市GDP比重均超过了10%。

其中，上海文化创意产业占全市GDP比重12.1%。同期，北京这一比例为13.8%，而杭州为22.2%。目前文创产业的发展，为文旅地产的发展提供了非常多的可能性。

但是对于文旅地产来说，最关键的还是要整合政府资源。毕竟对于大量的项目来说，政府的配合程度直接决定了项目的生死。如何绑定政府深度参与项目开发是操盘的关键考虑因素。