如何看待当前特色小镇房地产化现象？

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从本质上讲，特色小镇并不是一个行政意义上的城镇，而是一个大城市内部或周边的，在空间上相对独立发展的，具有特色产业导向、景观旅游和居住生活功能的项目集合体。目前特色小镇有如下几个类别：科技型小镇、农业型小镇、文旅型小镇、产业型小镇。

在各地陆续公布特色小镇创建计划的同时，国内各大地产开发商开始自己的“转型”之路，从最开始走重资产房地产的发展线路逐渐转换成走轻资产的开发线路。其中，商业购物中心以及特色小镇作为发展的重中之重。

房企的特色小镇计划节奏亦密集上马，如碧桂园提出五年投资千亿打造科技小镇、华夏幸福计划三年内布局百座小镇、绿城提出十年实现“百镇万亿”、华侨城亦计划投建百座民俗文化小镇、时代地产计划5年投资30个未来小镇等等。据统计，目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划，签约落地项目已超过80个，其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。目前，房企纷纷错位竞争，投资站队四类特色小镇。

图表：各房企投资代表的特色小镇类型

不过，近年来，多地调研发现，由于在规划建设、产业结构、文化底蕴、项目定位等方面存在先天不足，一些地方特色小镇建设前期数量贪多、规划求大、进度求快等负面影响逐渐显现，为“凑特色”呈现出一系列怪现象。不仅制约特色小镇健康持续发展，也潜藏生态环保、政府债务、文化传承等多重风险。

其实，特色小镇，是众多经济和城市建设与管理的新形态，万变不离其衷是依托产业带动一个区域实现经济和社会的发展，如果没有特色产业，只靠卖地盖房子，难以达到长远兴盛的目的，只会打造出三分钟热度的新闻表象罢了。其实，不少地方，在结合本地自然、文化等一众资源的情况下，打造出一批有特色、可持续发展的特色小镇，就能看出这些地方，有甘于坐冷板凳、冷思考的胸襟，有创新发展的思维，最终实现了传统产业的“老树开新花”。

分析原因

根本原因：没有理清政府和市场的边界，行政干预不当，贪多求全。

直接原因：

(1)急于求成。一些省份已创建出各自的特色小镇名单，并下达具体任务，对未完成年度投资指标的特色小镇采取“摘帽子”措施。受政绩驱动，一些特色小镇建设演变为“任务工程”。

(2)盲目追风。有些地区把特色小镇建设当作要“票子和帽子”的途径，认为来钱了，无论是乡镇政府还是企业，都有分一杯羹的想法。

(3)有利可图。房企拿地成本低。

(4)过度干预。部分地方政府仍按照传统的“政府投资、招商引资”方式建设小镇，导致运营主体错位，违背市场规律。

对策建议

(1)理清边界。政府要进一步厘清与市场的边界，做好支持和引导充分发挥市场主体作用，不可大包大揽，更不可越俎代庖。

(2)遵循规律。小城镇发展必须依循规律，有重点、有特色地发展，不能一哄而上，更不能依靠行政命令刻意制造小镇。

(3)转变观念。提供“店小二”式服务。不仅做好基础设施配套服务，还要让企业实现“拎包入驻”，并为初创期中小微企业解决普遍存在的资金、信息技术、金融结算、人才招聘和物流仓储等问题。

(4)创业创新。特色小镇要瞄准高端产业和产业高增，引进行业领军型团队、成长型企业，以及以高校毕业生、大企业高管、科技人员、留学归国人员创业者为主到小镇来创业创新。