房企转型特色小镇在城市布局及产业选择方面的思考

2019-07-29 14:53:15 特色小镇规划

房企特色小镇

图片来源于摄图网

2016年7月以来,国家频频颁布支持特色小镇发展的利好政策,各地方政府也纷纷响应号召,陆续出台对特色小镇的扶持政策,从土地、资金、税收等多方面提供支持。另一方面,大城市土地资源日渐稀缺,开发商拿地成本越来越高,未来将何去何从?碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”,探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。

房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇,以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇

特色小镇未来无限好,但要如何抵达?

从目前特色小镇投入来看,还是存在不少问题,比如项目铺得太大,导致前期概念和规划很好,但中后期项目经营的动力减弱;项目经营和原先规划不断偏离,比如说会通过销售部分商铺来维持现金流,但往往这样就会导致商铺零售经营,导致产业聚集度不统一,也成为房地产方面简单的物业销售的模式。另外,也不排除有一些房企借着特色小镇的名义“圈地”之实。

前瞻产业研究院指出,尽管政策红利已经为特色小镇的发展道路铺垫了道路,但是结合近期特色小镇建设失准的经验教训来看,房企在城市、产业布局方面如何做好特色小镇仍须探索。

在城市布局方面:

已进入省级或者国家级特色小镇名单的当为首选,这些区域不仅产业资源较为丰富同时也是政策力度最大的地区;

重点把握本地化及深耕城市的区域发展机遇,房企深耕区域积淀了企业多年精耕细作下的社会资源和影响力,凭借房企对当地生活、生产实际情况的了解,能更好地进行小镇的规划、建设和运营,同时能更好地与当地政府及居民相融合;

结合各省产业发展差异高效拓展潜力布局城市,凭借自身小镇的差异化定位及在产业领域的独特优势,关注各区域的发展机会,例如华夏幸福、碧桂园主要定位于新兴产业,可重点关注浙江、广东、江苏、安徽、福建等省核心城市机会;华侨城定位于文旅,在全国范围内机遇较多,重在以深耕区域为中心辐射拓展等。

图表:房企特色小镇对城市布局的参考

房企特色小镇

在产业选择方面:

国内文旅小镇等立足于传统产业升级的小镇计划数量占比6成以上,房企在文旅小镇的开发数量已占8成以上,壁垒相对较低且已有诸多成功案例可借鉴,但同时也面临容量有限、定位雷同且并非拉动产业转型升级的锚点等问题,适于具有文旅开发经验的房企及初涉小镇领域的房企介入;

新兴产业小镇要求具有雄厚的产业资源且产业运营要求高,但集中于经济发达区域且政策红利明显、发展潜力更大,适用于综合实力强、产业资源及运营优势突出的大中型房企。

图表:房企特色小镇对产业选择的参考

房企特色小镇

特色小镇规划

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