特色小镇开发模式解析

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毋庸讳言，特色小镇已成为宠儿，很多地方政府表现出了浓厚的兴趣，不少企业也趋之若鹜。不过，不少地方的特色小镇野蛮生长、凑合事儿，需要引起高度警惕。要严控房地产化倾向，防范“假小镇、真地产”。要严控园区化倾向，防止“新瓶装旧酒”，把原有的产业集群简单贴了标签就是特色小镇。总之，不能把特色小镇当成个筐、什么都往里装，一定要突出特色产业、特色风貌、特色功能。

一、小镇选址，不是什么地儿都能做小镇

1，没有良好的资源不能做小镇。比如一个项目，所谓有山有水有特色，但山是一般的山，水可能只是一个小池塘，特色不明，资源太过普通，就没有办法做小镇。

2，交通不便不适合做小镇。交通不方便，人流无法导入，小镇难以兴旺。浙江奉化有个小镇就是因为交通不便被降格了。

3，做小镇更需要人气。浙江的特色小镇为什么做的风生水起?因为浙江的城市群很发达，人流量大，人气旺。

二、小镇定位，要有清晰的依据

只有定位才能决定小镇的发展方向，只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节。比如：乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇;东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。

定位决策的依据又是什么?

1，首先是依托的文化旅游资源。文化资源分为两类，一是文化底蕴，二是文化产业。而旅游资源也分为两类，一是观光游乐资源，二是适宜度假的资源。资源不同，其定位思路也会有很大不同。

2，其次依托的是市场。无论什么样的特色小镇，没有市场就不可能存活和发展。

3，其三是地块的价值。地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。

4，其四是消费者分析。这是小镇做定位必须研究的一个重要参数。

三、小镇开发，模式决定发展

1，主题游乐园模式

这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点，吸引人流前来旅游，然后提升土地价值，最后售卖地产。

这种开发模式对开发商的资金实力要求很高，目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题，如何破解这些问题，也考验着开发商的智慧。

2，农业驱动模式

在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动的模式也很常见。这种小镇往往有一定的农业基础，比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵，吸引人们到此一游、到此一照。

这种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景，体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是，该模式不该只有农业，还应该补齐居住、教育等其他功能。

3，度假旅游驱动模式

这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的，比如观澜湖。它的模式是先做环境，再考虑居住。

这种模式最关键是摸准度假人的需求，打造真正的度假功能，而不是将所有的心思都花在建房子上。

4，产业驱动模式

产业驱动模式就是我们所说的产业小镇。这种产业有两类：一是引进来的产业，如云计算、基金等新兴产业;二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。

小镇离不开产业，没有产业的小镇，注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业，比如你在浙江就可以搞互联网小镇，但在人迹罕至的西北地区就做不了。另外，产业的培育是长期的、是需要耐心的。

5，养老旅居驱动模式

这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇，一定要满足几个条件：一是自然环境较好、二是空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。

有些开发商以为建几个养老院，挖几个湖就是养老小镇，这是错误的观点。养老院只是其中的一部分，养老配套包括的东西太多，比如老年人专业医院、养老护理机构、老年大学、老年活动中心等等。

6，古镇改造模式

很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇，我们一要保持建筑的“原汁原味”，二要寻找小镇的历史沧桑感。现在部分小镇开发者急功急利，大兴土木，改变了古镇原来的面貌，也使得原来的历史感荡然无存，这样的小镇，生命力不会长久。

7，文旅组合模式

因为项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是文旅是个筐，什么都往里面装。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但这种模式的顶层设计没做好，风险更大。

当然，这种模式也并非就一定不能成功，关键是处理好几种类型的逻辑关系，将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合，观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。

四、结语

特色小镇开发从一开始就要考虑空间、产业、运营三位一体的模式。

特色小镇不是只盯着文化旅游，而是聚焦“专、特、新、高”的产业特色。

特色小镇不是只有产业形态，而是生产、生态、生活“三生融合”。

特色小镇不是新一轮的圈地开发，而是城市化进程新阶段。