绿地做小镇的秘密经验，首次全面公开！

3、房企如何集聚产业资源。

前面已经说到，拿地时地方政府最看重的，就是产业能力，也就是集聚产业资源的能力。

如何才能拥有这种能力?绿地认为有3种模式：

1.1通过股份合作，直接获得产业能力。

这个一般有2种模式。

第一种，双方合作，成立新公司。比如绿地就和一些高校、研究机构合作成立有新公司。

第二种，入股相关产业公司。房企有资金、有系统，而发展很快的高科技企业恰恰需要这二者。绿地就曾入股几家新兴的著名高科技企业。

2.2搭建平台，为新兴概念落地提供帮助。

一些的新兴的概念，比如说像区块链，后续的前景是非常广阔的，但是中间缺乏一个高科技技术跟现实生活的应用关联，也就是缺乏落地实践。

而开发商在这方面是有优势的，因为开发商是执行力非常强大的一个团队和平台。

深蓝科技就和绿地合作，检验智慧生活、人工智能对生活的影响。

具体举例来说，无人驾驶汽车技术基本成熟，但现实道路的基础设施系统性跟不上，很难上路。而开发商则可以在小镇里专门建设一二条专用线，用来实践。

2.3链接各种资源，引入有需求的公司。

就绿地的经验来说，有以下一些渠道。

目前全球最大的市场是中国，所以许多企业在海外孵化成功后，倾向于在中国建设研发基地和生产基地。许多在海外孵化的产业企业，与绿地联系主动要求进入中国。

绿地内部也有创投基金，会和小镇项目方内部对接，看基金投过的项目适合哪个小镇。而外部的基金公司、创投公司也会和绿地合作。

绿地集团会跟一些高校签战略协议，引入资源，比如复旦、交大、同济等等。

而类似于行业联合会等全国组织，也是绿地合作方，会定期在内部发布绿地的信息，导入一些企业。

绿地整合、导入产品、配套等资源的渠道，如下图所示：

2.4要有资金实力，还要让钱滚动起来。

小镇的开发周期比较长，占用资金比较多，所以做小镇一定要有比较强的资金实力。而为了减轻资金压力，就需要让钱滚动起来。

滚动更多是小镇自身内部的滚动。

比如从第一期的住宅销售得来的现金流，滚动到第一期产业建设和导入里。第一期产业建设的资金成本，也就部分被住宅开发的利润覆盖了。

而产业发展起来以后，第二期住宅又会有相应的溢价，前期的投入也就得到了一定的回报。

产业、商业相对成熟以后，租金、服务收入就形成了稳定的现金流。

而如果入驻企业里有看上去比较优秀的，也可以通过入股，在该企业发展以后获得回报。

持有物业租金稳定之后，就可以逐渐产生溢价。

许多地方的政府会进行一定的税收返还，有一次性的，也有逐年返还的。

小镇的盈利，主要来自：租金+服务收入+物业增值+投资入驻企业+政府政策补贴返还。

租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后，接下来就可以变现。变现的方式，有以下一些：

1直接出让股权变现。

既然持有物业已经有了稳定的租金收入和升值预期。那么就会有很多人找上门来，要求购买项目股份，这时候，出让股权就可以直接变现。

这个办法过去绿地经常使用。根据绿地的经验，一般商业回报达到每年3%，写字楼每年的回报超过5%就会有人要。而超过7%大家就会抢着要。

其实做到这个回报率并没有多难。而绿地通过出售股权，也就实现了轻资产。

当然，这和绿地的企业信誉有关系，大家相信绿地相关物业回报是稳定的，几十年都能维持这个回报水平。

2、通过股市、金融产品变现。

上市公司，可以通过发布下属项目的业绩，通过市值管理变现。

而通过发行REITS等金融产品，也可以把持有物业变现。

根据绿地过去的标准，开发成本加上持有的资金成本，出售后利润在10~15%就属于合理利润，就可以变现了。而小镇开发周期，可能会达到5--10年，才能最终退出变现。但是因为小镇总的盘子比较大，周期比较长，如果物业增值比较多，最终的利润还是会可观。

当然，和快周转比起来，在同样资本同样时间情况下，小镇的利润会少很多。

所以，绿地强调：

小镇是不同于住宅快周转的一个新市场，是因为快周转市场未来容量有限、有风险，才开辟的。

小镇的开发团队，要秉持完全不同的开发逻辑……

4小镇开发必须让团队接受全新的理念，实行完全不同的考核。

让过去做住宅开发的团队直接去做小镇，是存在风险的。

为什么呢?因为他们心里老是想着过去的简单的快周转模式，觉得做小镇太慢，赚钱也少。

小镇的开发团队，应该是完全不同的，重新成立的开发团队。

这个团队在利润之外，还应该有别的成就感：

做小镇就像造一座城，自己可以创作的部分很多，其社会影响力是完全不同的，还可以带动几千上万人就业。

这个团队的考核，也应该是和住宅开发完全不同的……

3做好小镇运营的4个关键：

多团队分工运营;

建立差异化的考核机制;

核心、配套产业保持稳定;

别的产业优胜劣汰

对于小镇来说，如果没有持有部分的运营，那么销售部分的盈利也是不能实现的。

所以不能用考核销售部分的办法考核运营团队。而物业类型太复杂，就运营来说，也不能像开发那样一个团队包圆。小镇运营，应该有另一套管理体系、考核体系……

绿地2017年提出要做15个小镇，目前已经全面铺开。做15个的目的，是在大规模去做之前，先做好样板项目的建设，15个基本上涵盖了小镇所有重点的发展方向。绿地目前对于运营的心得有以下一些……

1一个团队开发、多团队运营，运营团队在开发设计阶段就提早介入。

一个小镇，除了主产业，还有一些别的产业，每个产业都很专业，所以其运营团队，也应该不止一个。

绿地的一个小镇有4个运营团队。因为它有3大不同产业板块，如下图所示：

因为每个领域都很专业，所以运营团队需要提前介入，在开发设计的阶段，就由日后运营团队的成员来指导设计，出设计任务书。大家都输入自己的要求，最后开发团队得出一个结果，去完成项目的开发建设。这个阶段，运营团队没有正式组建，进行建议的人还可能包括外部专家。

而项目开发完成之后，各个运营团队就正式组建完成，开始分头运营。

2每个小镇会有一个运营总协调，不同团队和岗位考核机制完全不同。

有的项目可能有三四个运营团队，分别在不同的模块，需要一个运营总，在中间进行协调处理。

小镇是一个生态的总体，有的部分见效快，有的部分慢一些，有的部分是核心产业，有的则是配套。

比如住宅部分当然容易看到利润，医疗中心和体检中心投入比较多回报比较慢。

不同的部分，需要不同的考核机制。考核的标准，根据前期的测算和定位，完成整体运营周期的规划和成本核算，最后作出。

小镇虽然是新兴的，但其本质是把不同的几个或者十个板块拼到一起，如果拆开来看，每个板块是有可以参照的目标和样本。比如酒店部分可以参考别的酒店，园区可以参考别的同类园区等等，根据相关模型来制定考核标准。

下面是绿地一个小镇的板块划分：

3.3核心产业不变，保证基本配套。

小镇的核心产业，一般都不变的，所以需要在最开始就完全考虑成熟。

一方面，核心产业是与当地政府协商合作的基础，不能变。

另一方面，某些核心产业的空间，是定制的，拿来做别的产业也不合适。

比如物流产业的专用园区，拿来做别的产业会很奇怪。汽车产业的厂房很高大，做别的很浪费。

小镇的配套产业，需要完善，中间也不能变。

很多年轻人不愿意回家乡三四线，当地没有工作机会之外，没有好的教育、医疗资源也是重要原因。所以特色小镇的生活配套必须跟上，否则无法吸引人才。

资源的引进和配套，一般都是需要和当地政府合作的。

配套对于进入小镇的居民来说，相当于一种承诺，所以要始终保持。

3.4非核心产业，优胜劣汰，最终形成生态。

而并非核心产业及核心产业关联产业的，则要采取优胜劣汰的措施。

绿地对每一个入驻项目都有考核指标的，与政府的对赌机制类似。

每个小镇，一开始可能设定了十几个板块或者六七个版块。真正运营起来会发现有些东西和当初设想的不太一样，或者时代发生变化了产业也变化了。

就像商业综合体根据经营情况，会不断更换内部的店一样，小镇也可以不断更新内部的产业板块。

之所以要如此，是因为小镇本身的一个优势就在于：

它不是自然形成发展的，因为企业设立了目标，所以能够导入更好的资源、更先进的一些服务方式和理念，从而吸引更多的人。

因为需要不断调整，所以小镇在建设之初，规划中就应该留出一些短期不开发的空地，为未来提供更多的可能性。

绿地集团特色小镇板块的文旅创新产品---嵩山小镇即将呈现在游客面前。今天，小编就带大家一览绿地嵩山小镇的风采。

△绿地嵩山特色小镇总体鸟瞰

河南省登封市坐落于中岳嵩山南麓，拥有被誉为“天下第一名刹”的少林寺及“天地之中建筑群”等脍炙人口的景点。2017年，绿地集团邀请M.A.O.建筑事务所对于登封西城旅游发展片区进行统筹规划，M.A.O.建筑事务所在之前成功完成无锡灵山小镇·拈花湾这一现象级项目的设计经验基础上，基于建立未来中原旅游集散大本营的思考，以江湖功夫文化旅游+禅意康养乐居为主题打造创新文旅休闲类旅游产品，为登封带来了一座世界级功夫禅养度假地，项目也凭借创新的旅游产品设计理念获得了绿地集团2017年度特色小镇最佳项目金奖。

△首开区总体鸟瞰

项目北区首开旅游景区的核心---江湖文化旅游小镇选取功夫江湖为旅游主线，力求表现广义的少林功夫文化，希望能够在登封这一具有浓郁功夫文化的环境中为游客打造一个具备现代休闲旅游体验的度假地。江湖文化旅游小镇未来将串联嵩山游客集散中心及禅宗少林·音乐大典这两大旅游引擎，形成集合文化旅游、商务会奖、主题客栈住宿为一体的综合型文旅度假小镇，结合登封优越的地理位置，形成未来中原地区新的旅游集散中心。

△项目文化主旨设定

△江湖文化旅游故事线体系

创新的游线设计体系从多角度出发，将江湖文化景点、功夫主题演艺体系、特色商业零售空间、精品餐饮街区、商帮会馆聚集区、主题民宿客栈等不同业态内容有机串联在桃源闲街、凌云市集、碧草村埭三个主题街区中。在不久的将来，只定时开放的“黑市“酒吧街，随处可见的快闪式功夫主题表演，多功夫门派角色成长体验及商会帮派聚会等内容丰富的体验活动将逐一展现在游客面前，除此之外，游客还可选择多种主题氛围精品客栈、小型精品酒店等住宿产品留宿其中，为其延长旅游时间提供短期的度假居所。项目的打造将游客在登封的停留时长拓展至2-3天，在现代旅游体验与休闲娱乐的环境营造下为游客展现原汁原味的中华功夫文化体验。

△首开区样板段---桃源闲街总体鸟瞰

△首开区样板段---桃源闲街总体鸟瞰