房地产商做特色小镇的四大主要模式

 自2016年以来，“特色小镇”概念迅速铺开，从“首批137个特色小镇名单公布”到“在全国启动1000个特色小镇建设试点”，各大房地产开发商纷纷跃跃欲试，试图从这新兴的开发模式下寻求新出路。特色小镇，成了房地产开发商的新机遇。

那么，究竟什么是特色小镇呢?

特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等)，打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

通俗来讲，“小镇”是乡村与城市间的基础环节，坐落于农村却不依附于传统农业。而“特色小镇”就是让每个小镇都有自己的产业特色，以差异化求得生存和发展，在明确的产业、文化、旅游、社区居住功能的前提下，推进区域城镇化进程的一种人为“造镇”开发模式，打造出具有特色的创新产业形式发展平台。

对于房地产的机遇点在哪里?

最直接的体现就是，特色小镇的建立必然产生大量住房需求，而这住房需求并非挤压原有市场需求，而是根据国家扶植特色小镇的定位特点，吸纳城市化进程中从农村走出来的大量人口，开辟出新的住房需求市场。按照“未来一万个特色小镇”的整体布局，特色小镇推进的过程中至少产生2~3亿人的住房市场，巨大的市场发展潜力将成为房地产开发商们的最大机遇。

特色小镇所产生的新型开发模式也将成为开发商自我提升的重要机遇。从传统房地产开发模式来看，多数更偏向于纯粹的房地产行为，“拿地、建筑、销售”的基础运作模式在接近饱和的市场下难以继续发展。而参与到“特色小镇”的建设中，开发商必然需要对小镇的自然、文化资源梳理清楚、保护好，经过完善的产业、文化、旅游、社区等运营规划，把产业都布局好，空间都充分利用好，开发流程都设计好。开发商可以利用机会摒弃逐渐没落的纯地产运营模式，向产业地产、旅游地产转型升级，实现自我的提升。

房企做特色小镇的四种开发模式

资源合作模式——碧桂园科技小镇

随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低，可在一二线城市周边布局，分散中心城区压力。房企拥有大资本、大规模，为科技产业服务，解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题，提供产业人口住得起的房子，留住产业人口。

目前来看，碧桂园的科技小镇选址都在广东深圳周边，东莞和惠州一些早已经开始承接深圳产业转移的小镇，在已经有产业基础的小镇做拓展开发，一定程度上也降低了产业小镇的开发难度。

借鸡生蛋模式——绿城农业小镇

绿城的理想小镇，在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。

绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。

文旅小镇——华侨城文旅小镇

以文化旅游产业为依托，结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发，房企具备文化旅游产业基础优势，同时小镇本身也是城市旅游目的地，通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。

华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势，针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发，以主题乐园为开发引擎，通过PPP模式进行地产开发。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资超千亿元打造天回(占地10K㎡)、安仁(占地15K㎡)、黄龙溪(占地16.7K㎡)三大名镇。

产业新城——华夏幸福产业新城

华夏幸福作为全球产业新城运营商，自2002年以来一直扎根实体经济领域，以产业新城为载体打造多样化的发展平台，构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为主体， 抓住一线城市工业外溢趋势，通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区，同时进行土地一二级联动开发。

华夏幸福产业新城特点是地方政府有产业转移需求，同时可提供丰富的土地;大量人口导入。

前瞻产业研究院观点：从这四种模式来看，传统房企转型做特色小镇，其实不管是做文旅还是做特色产业小镇，致胜关键就是产业。是否有强势的产业导入，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利算账模式。